Tulajdonosi szemmel a társasházak működése 2. rész
Hatrészes sorozatban mutattuk be a közös képviselők munkáját az elmúlt félévben. Ám a témát folytatjuk, ezúttal a tulajdonosok, egészen pontosan egy korábbi számvizsgáló bizottsági tag szemszögéből, aki a lakók oldaláról világítja meg a témát. Az ismétlések így elkerülhetetlenek, de azok is a könnyebb érthetőséget segítik.
A társasházak gazdálkodó szervezetként a számviteli törvény és az „egyéb” szervezetekről szóló kormányrendelet alapján végzik tevékenységüket. Beszámoló készítési kötelezettségük van, elkészítéséről a közös képviselőnek kell gondoskodnia és azt a társasház legfőbb döntéshozó szerve, a közgyűlés hagyja jóvá. A könyvelés többnyire egyszeres könyvvitel mellett, pénzforgalmi szemléletben történik. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a naplófőkönyvben és a részletező nyilvántartásokban a pénzügyi esemény (bevétel, kiadás, a követelések és a kötelezettségek változása) bekövetkeztével azonos időben kell rögzíteni az adatokat. A számvizsgáló bizottságnak havonta kell ellenőriznie a pénzforgalmat.
A számviteli szabályok szerinti beszámoló eredménylevezetésből és mérlegből áll. Semmi bonyolult dologra nem kell gondolni. Az eredménylevezetésben sorra kell venni az aktuális év végleges bevételeit és ráfordításként érvényesíthető kiadásait – ezek különbözeteként a tárgyévi eredmény megállapítható. Ha ez pozitív, akkor nyereségről, ha negatív, akkor veszteségről van szó. A szabályszerű eredménylevezetést el kell készíteni az alaptevékenység (a társasház fenntartása) és a vállalkozási tevékenység (közös tulajdonrészek hasznosítása) vonatkozásában külön-külön. Mindkét tárgyévi eredményt fel kell tüntetni a mérlegben.
A mérlegnek két oldala van: eszközök és források, mindkettő két oszlopban: az előző évi és a tárgyévi adatok. Az eszközök alapvetően pénzeszközök: bankszámlák, pénztár. Az eszközök között tartjuk nyilván a lejárt követeléseket (pl. közös költség és bérleti díj hátralékokat). A záróegyenlegeket évvégi eszközleltárral kell megállapítani. A mérleg forrás oldala azt mutatja meg, hogy a társasház eszközeinek mi a forrása: ezek alapvetően a saját tőke (saját forrás) és a kötelezettségek (külső források: pl. közös költség/bérleti díj többlet befizetések, felvett hitelek). A források között szerepel még a „tartalék”, ami nem egyszerűen a követelések összegével azonos, hiszen a kötelezettségekkel is számolnunk kell – vagyis a tartalék lényegében a követelések és a kötelezettségek különbsége (pozitív és negatív érték is lehet, a következményeket meg kell beszélni).
A tárgyévi „saját tőke” az előző években felhalmozott eredmény (vagyis az előző év saját tőke adata) és a tárgyévi eredmény összege. Amennyiben a saját tőke negatívba fordul, akkor különösen körültekintően kell eljárni. Az eredménylevezetés és a mérleg a társasház számviteli szabályok szerinti vagyonáról, annak működtetéséről ad megbízható képet – így alkalmas a helyzet gyors áttekintésére, más társasházakkal való összehasonlításra és befektetői döntések megalapozására is.
A fentiekben röviden bemutatott számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló szolgál a társasházi törvényben előírt éves elszámolás alapjául. Ez gyakorlatilag a tervezett és a tényleges bevételek és kiadások kellően részletes felsorolása, ezek egyenlege a pénzkészletek kezelési helye szerint, továbbá a felújítási munkák, követelések és kötelezettségek adatai. Nem utolsó sorban tartalmazza a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével (ez alól még a GDPR sem ad felmentést). Azt, hogy az éves elszámolás „hogyan nézzen ki”, valamint a társasház hogyan teljesíti a számviteli előírásokat, a Számviteli Politikában kell rögzíteni. Mint minden szabályzatnak, ennek is az az értelme, hogy ne kelljen folyton alapvető dolgokon vitatkozni, továbbá az ellenőrzés során a számvizsgálók az elszámolás minden sorához egyértelműen hozzá tudják rendelni a különböző számlákat.
A közös képviselő tervezői munkájának legfontosabb eredménye az éves költségvetés, amelyben megjelennek a tervezett bevételek, a szükséges kiadások, a felújítási tervek számadatai és ütemezése, pénzügyi forrásai, a különféle szerződés tervezetek, és minden tulajdonos számára a javasolt közös költség szintje. A felújítási alap feltöltéséről külön is rendelkezni kell.
A számvizsgáló bizottságnak nem feltétlenül kell egyedül végeznie a könyvelés/gazdálkodás ellenőrzését, a társasház igénybe veheti független könyvvizsgáló segítségét (ez lehet mérlegképes könyvelő is). Nagyobb társasházak (legalább 50 lakás vagy legalább 20 millió Ft éves pénzforgalom) esetében egyenesen kötelező ilyen gazdasági ellenőrzést segítő személy bevonása. Ez szerződéses jogviszonyt jelent, tehát helyes, ha a közgyűlés választ ilyen személyt, annak érdekében, hogy valóban szakszerű és független ellenőrzés valósuljon meg.
A társasházi törvény szerint a számvizsgáló bizottság ellenőrzi a közös képviselő ügyintézését. Ez annyit tesz, hogy a számvizsgálók bármikor, bármit ellenőrizhetnek – nyilván a józan ész szerinti korlátok között. Igaz, ehhez mindenkinek ki kell lépnie a saját komfortzónájából. Nagyon fontos, hogy kölcsönösen jó együttműködés alakuljon ki a tulajdonosok, a számvizsgálók és a közös képviselő között. A bizalom alapja az átlátható gazdálkodás és a pontos elszámolás.
Írta: Schmiedt László
Folytatjuk…
Pontosítás érkezett a cikkhez: https://budaorsinaplo.hu/tarsashazak-gazdalkodasa-pontositas/
Az első rész:
