Csík Edina Budaörs főépítészével (nemcsak) a helyi építési szabályokról beszélgettünk
A Helyi Építési Szabályzaton folyamatosan van módosítani, kiigazítani való, hiszen a város is folyamatosan változik – egyebek között ezt mondta Csík Edina Budaörs főépítésze a vele készített friss interjúnkban. Arról is kérdezgettük, hogy milyen új nagy építkezésekre számíthatunk a közeljövőben. S cikkünk végén egy fontos információ: attól, hogy e-mail-en kapnak meg egy beadványt, nem tudják előrébb venni, mint a hagyományos módon érkezőket.
Tavalyelőtt arról beszélgettünk, hogy milyen problémát jelenthet a 300 négyzetméter alatti építkezések egyszerűsített engedélyeztetésének a bevezetése, és egy évvel ezelőtt is a városképet érintő jogszabályváltozások volt a fő témánk. Most ilyen aktualitásról nem tudunk, de lehet, hogy csak elkerülte volna az országos média figyelmét?
- Hetente vannak a munkánkat érintő jogszabályváltozások, de ezek most valóban nem generáltak vitákat. Amiért azonban minden évben módosítanunk kell a Helyi Építési Szabályzatban (HÉSZ), mert a város és az itt élők igénye is folyamatosan változik, vagy éppen alkalmazkodni kell az országos jogszabályokhoz. Ilyenkor például övezethatár módosítására, szabályozási vonalak levételére vagy elrendelésére, hibajavításokra kerül sor. Továbbá most indítunk el egy másik módosítási folyamatot kifejezetten az önkormányzati ingatlanokra vonatkozóan, ami április 25-én kerül a képviselőtestület elé, és a célja bizonyos ingatlanok átminősítése, hogy jobb kondíciókkal tudjuk ezeket pályázati úton értékesíteni. A város éves költségvetésében ugyanis közel 300 millió forint van céltartalékban, ami csak akkor használható fel, ha az ingatlaneladásokból ennyi bevétel befolyik.
Két témában volt a múlt héten lakossági fórum, mert az önkormányzat módosította az adott területre vonatkozó építési szabályzatot. Melyek ezek és miért volt ezekre szükség?
- Az egyik a Puskás Tivadar utca – Liget utca – Edison utca által közrezárt 4153/83 hrsz.-ú területet érinti, mely a Terraparkban illetve mellett helyezkedik el. Itt a HÉSZ módosítását egy konkrét beruházási elképzelés indokolja, mivel egy maximum 37 lakásos házat szeretnének ide építeni, ami egyben lenne egy minimum 1200 négyzetméter alapterületű irodával. És ezt korábban én sem tudtam, hogy abban bemutatóterem is lesz. (A lakossági fórum után több helyi médiában, így a Budaörsi Naplóban is tévesen jelent meg, hogy mintaüzemet hoznának itt létre. Bemutatóteremről van tehát szó, és nem üzemről! –a szerk.) Ez a Zalakerámiának lenne az új telephelye, ami egy jól prosperáló cég. S bár a nagyobb mennyiségű lakásépítést itt nem támogatja az önkormányzat, hiszen annak komoly infrastruktúra fejlesztési vonzata van, ez esetben a város érdeke is az volt, hogy a szabályozási változtatással megengedjük, hogy új lakóépület is legyen a még szabad területen, annak érdekében, hogy egy adózó cég városunkba telepítse központját.
Ezen a területen a Liget utcában egy lakóház volt eddig és talán 2000-ben az ott élők aláírásokat gyűjtöttek azért, hogy ne csak irodák, hanem újabb otthonok is épüljenek. Bár lassan húsz év elteltével, teljesül a kívánságuk.
- Számomra is emlékezetes, mert ez volt az első ügyem, amikor a budaörsi önkormányzathoz kerültem. A lakossági fórumon azonban nem úgy tűnt, hogy az ott élők örülnének. Igaz, nem a lakóházépítés engedélyezése miatt aggódnak, hanem bármilyen újabb beruházást elleneznének, többek között azért, mert megoldatlan a parkolásuk. S tegyük hozzá, ebben teljesen igazuk van, és nem is értem, hogy annak idején az ő házuk, negyven lakással, hogy épülhetett meg egyetlen saját, telken belüli parkoló nélkül. A most tervezett épületben azonban lesz egy száz férőhelyes mélygarázs, ami az új lakásokhoz és irodákhoz biztosítja az autóknak a helyet. S a beruházó azt is vállalta, hogy parkolósávval kiépíti a most még kiépítetlen Edison utcát, és ha lesz, akkor az ügyfélforgalom az Edison utca felől érkezik majd hozzájuk, mert oda nyílik a gyalogos bejárat. A mélygarázs lejárata lesz csak a Liget utca felől, mert a terepviszonyok ezt engedik meg.
A másik tervezett módosítás és a második lakossági fórum a Bretzfeld utca – Lévai utca – Komáromi utca – Kenyérgyár utca által határolt területre vonatkozott. Itt is elhangzott és már korábban is, hogy a volt kenyérgyár felszámolója (az eredeti tulajdonos csődje után ugyanis az őket hitelező banké lett az ingatlan) kártérítési igényt jelentett be az önkormányzattal szemben. Ön hogy látja, van erre alap?
- Nem, szerintünk nincs. A képviselőtestület ugyanis 2005-ben hagyott jóvá a HÉSZ-ben erre a területre is paramétereket, és akkor valóban 400 lakás építésére lett volna ebben a tömbben elvi lehetőség. A történethez még az is hozzátartozik, hogy 2012-ig az akkori tulajdonossal nagyon konstruktívan tudtunk együttműködni és a magas lakásszám építési lehetőségét nem használta ki. Viszont a bankkal ezt követően már nem tudtunk egyeztetni, így 2012-ben változtatási tilalmat rendelt el az önkormányzat. Majd 2014-ben úgy változtattunk, hogy alacsonyabb beépítési paraméterek mellett a lakásszámban nem volt megkötés, de a szabályozás egyéb elemei megakadályozták, hogy ezt ki is lehessen használni. A jelenleg bemutatott tervezetben a korábbiakhoz képest első olvasatra tényleg szigorúbb a szabályozás, hiszen maximum 100 lakás és 25 000 négyzetméter iroda vagy egyéb funkció épülhet ide, de magasabbak a beépítési paraméterek,mint korábban, így a tulajdonos érdeke is az, hogy ez mielőbb hatályba lépjen. További kikötésünk, hogy a fejlesztéseket megelőzően közterület rendezési tervet kell készíttetnie beruházónak. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy ez csak egy keretszabály, mert a terület hasznosítására még nincsenek konkrét tervek, nincs konkrét beruházó.
A környéken élők itt azért aggódnak – derült ki a hozzászólásokból -, mert szerintük a közelben lévő épületek megrongálódhatnak az ide tervezett körforgalom és tervezett mélygarázs megépítése miatt.
- Sok tisztázni való és forgalomtechnikai kérdés van, de még egyszer aláhúznám, ezekről akkor lehet majd érdemben és konkrétan beszélni, ha lesz a terület fejlesztésére konkrét érdeklődő.
Azzal kezdtük, hogy két éve a közigazgatás és építéshatósági feladatok állami átszervezése miatt az önkormányzatnak egyre kisebb lett a rálátása, hogy mi épül a városban. Most mi a helyzet?
- Tavaly az egész országban a településképi arculati kézikönyv és településkép védelmi rendelet elkészítése volt az a két nagy, törvény által előírt feladat, amit Budaörs október 1-jei hatálybalépéssel megoldott. Ennek előnye, hogy bevezethettük az úgynevezett „szakmai konzultációt”, mint előzetes eljárást az építkezési folyamatban, és így az egyszerű építési engedélyhez kötött 300 négyzetméter alatti épületek esetén is újra be kell, hogy jöjjenek hozzánk a főépítészi irodára a tervezők véleményeztetésre. Ha valaki nem teszi meg, akkor retorzió nincs, de aki igen, az mindenképpen jól jár, hiszen a véleményünket elküldjük az érdi hatósághoz, és mivel az építészeknek személyes felelősséget kell vállalniuk tíz évre a terveik alapján elkészült épületekre, amire kötelező felelősségbiztosítást is kell kötniük, nekik is kontroll, hogy a terveik megfelelnek-e a korszerűségi és egyéb helyi követelményeknek.
A beérkező tervek alapján milyen jelenleg az építkezési intenzitás Budaörsön?
- Nagyon erős. Tavaly év végén azt hittem, hogy lecseng, mivel 2016 januárjától 2017 végéig négy-ötszáz ilyen egyszerűsített eljárás alá vont építészeti tervet láttunk; de nem, az idén folytatódott a dömping. Nem számoltuk még össze, de nagyon sok családi ház és kétlakásos épületről van szó, jellemzően továbbértékesítési szándékkal. S a tervekből az is látszik, hogy a jó építési telkek már elkeltek, mert a legkeskenyebb, legrosszabb kondíciókkal bíró telkek kerültek sorra; tíz méter széles telekre, négy méter széles, tehát nagyon keskeny és hosszú, úgynevezett „vonatházat” építenek.
Mit lát még a főépítészi iroda a helyi ingatlanpiacról?
- Felpörgött a használt ingatlanok adás-vétele is, amit abból látunk, hogy nagyon sokan keresik nálunk a régi használatba vételi engedélyt, kérnek tőlünk naponta többször dokumentumokat a tulajdoni lap rendbetételéhez.
A tervezett Bauhaus áruház építésén kívül, amiről már sokszor írtunk, milyen más, nagyobb tervezett budaörsi beruházásról tud az önkormányzat?
- A Budapark három utolsó üres telkének az összevonása van folyamatban, ott bérraktárakat és kereskedelmi egységeket építenek. Lesz Lidl áruház aminek sokan örülnek, bár évekkel ezelőtt kétszer lakossági tiltakozás miatt tovább álltak. Most a Tesco felé vezető szervizút mellett épül, a Diego mellé. Ezzel nagyjából szemben, az autópálya északi oldalán épül már az új Mercedes szalon. Tudomásom szerint a volt Mazda szalon is újra életre kel, új tulajdonos autókereskedő révén a Budaparkban. A művelődési házzal szembeni telken, a főutcán lent egy vendéglátó egység volt az építészeti tervekben, fent pedig pár lakás. Amit pedig az önkormányzat valósít meg az idén: többek között Kamaraerdőn az idősek otthonának bővítése, a Lévai utcai védőnői szolgálat és gyermekorvosi rendelő felújítása, illetve igyekszünk még idén elkezdeni a buszvégállomás újjáépítését.
A HÉSZ tervekről szóló lakossági egyeztetésekre való felhívások végén mindig ott áll, hogy aki személyesen szeretné megtekinteni, a főépítészi irodán ügyfélfogadási időben megteheti. Van erre igény?
- Az én személyes ügyfélfogadásom hétfőn délután van, a munkatársaimhoz pedig lehet jönni hétfőn délután, szerdán egész nap és pénteken délelőtt. De ma már sokkal gyakoribb, hogy e-mail-ben keresnek az emberek, amivel kapcsolatban egy körülményre szeretném felhívni a figyelmet. Amikor hivatalos ügyben, konkrét kérdést tesznek fel ebben a formában, arra sem tudunk azonnal válaszolni, csak a jogszabályban rögzített határidőn belül. Hiszen ezeket az elektronikus leveleket is beadványként kezeljük, iktatjuk, és ugyanúgy utána járunk, egyeztetünk a társirodákkal, mintha postán érkezett volna. Attól, hogy e-mail-en kaptuk, sajnos nem tudjuk előrébb venni. A kérdésére visszatérve, a meghirdetett HÉSZ-módosításokat is egyre kevesebben nézik meg személyesen, inkább honlapunkon elektronikusan és a véleményezés is interneten zajlik.
Köszönjük a beszélgetést!
Kapcsolódó cikkeink:
Tudósítás a legutóbbi HÉSZ módosítás lakossági fórumáról
Korábbi interjúnk Csík Edinával
