Ha lesz egyáltalán Bauhaus Budaörsön a Baross utca végén, leghamarabb 2019 tavaszán indulhat meg az építkezés és ősszel nyílhat az áruház. Ha lesz egyáltalán. A beruházás ellen tiltakozó civilcsoport tagjai ugyanis a tegnapi, több mint három órás lakossági tájékoztatón – amit a terület tulajdonosa az Immochan és a befektető Bauhaus hívott össze – nem hajlottak a kompromisszumra. Az eseményen, bár csak vendégként vett részt, szót kért Wittinghoff Tamás polgármester is.
A Bauhaus Magyarország és az Immochan Magyarország Kft., ígéretének megfelelően, 2017. október 25-én lakossági tájékoztatót tartott a budaörsi Friedmann házban. A tervezett beruházás az elmúlt hónapokban Budaörs lakosságát igencsak megosztotta, ezt az érdeklődők száma is jelezte, hiszen a terem és az előtér hamar megtelt.
Az ingatlanfejlesztő Immochan nevében Bakos Anita projekt koordinációs igazgató és dr. László Jenő ügyvéd, a cég megbízottja; a beruházó nevében a Bauhaus Kft. ügyvezetője Karcagi Róbert mutatták be igen részletesen a tervezett projektet. Felkérésükre Swanner Róbert azt a közlekedési hatástanulmányt ismertette, melyhez forgalomszámlálást és különböző számításokat végeztek a tervezett beruházás várható forgalmi hatásának megbecsülésére. A lakossági fórumot szervezők – bízva abban, hogy a párbeszéd közelebb visz az ellentétes álláspontok megértéséhez és a megoldáshoz – lehetőséget adtak „A Lakhelyünk nyugalmáért és a Fákért Közösség” számára is, hogy tagjai bemutassák az erre az alkalomra készített videójukat, és hogy a tervezett beruházásról tartsanak egy prezentációt, az ő szemszögükből. Ők éltek is a lehetőséggel, sőt, a második és harmadik órában szinte teljes egészében átvették a fórum irányítását.
A lakossági tájékoztató tehát három területet ölelt fel: az első részben a projekt bemutatására, a másodikban a közlekedési hatástanulmány ismertetésére, majd a Lakhelyünk nyugalmáért és a Fákért Közösség bemutatójára került sor. Ezt követték a hozzászólások.
A probléma lényege: az Immochan és a Bauhaus gazdasági szempontból remekül egymásra talált, hiszen míg az ingatlanfejlesztő már régóta szeretné hasznosítani a Decathlon melletti kihasználatlan területét, a Bauhaus keresi a negyedik áruházának a megfelelő helyet – hallhattuk. Azonban a 15 000 négyzetméter alapterületűre tervezett áruházhoz az Immochan szabad területe nem elegendő, ezért a bővítéshez bizonyos telekcserékre is szükség van, hogy meglegyen a fejlesztéshez szükséges 34 500 négyzetméter. És ez a konfliktus fő forrása a beruházó (aki mintegy másfél éves kemény tárgyalássorozat után az idén május végére tudta a szükséges változtatásokhoz maga mellé állítani a budaörsi önkormányzatot, de erre még visszatérünk! – a szerk.) és a civil tiltakozók között. A Bauhaus számára ugyanis már az kompromisszum, hogy „csak” 15 000 négyzetméteres áruházat tervez Budaörsre, hiszen a másik három 20 000. A környéken élők viszont ekkora épületet semmiképpen nem szeretnének a szomszédságukba és azt állítják, hogy a területen jelenleg felépíthető kisebb, maximum 8 000 – 8 500 négyzetméteres épület ellen azonban semmi kifogásuk nem lenne. Ők csak a telekcserével (és a Helyi Építési Szabályzat módosításával, erre is visszatérünk még) elérhető, és a cseretelkeken lévő fák kivágásával járó óriási, 15 000 négyzetméteres áruház ellen tiltakoznak – mondják.
A helyzetet bonyolítja, hogy jelenleg csak az Immochan saját területe van gazdasági, szolgáltatási besorolásban. (A tegnapi tájékoztatón az is felmerült, hogy mióta van ez így. Míg a civilek egy 2014-ben datált dokumentumra hivatkoztak, a polgármester pontosított: 1999-ben jelölték ki ezt a területet kereskedelmi-fejlesztési célra.) A cserével ehhez csatolható „csík”, jelenleg az önkormányzaté, ami a besorolása szerint útfejlesztésre hasznosítható. Ezért cserébe a város ötezer négyzetméterrel nagyobb telket kapna, mint amit ad – hangzott el -, de ha nem adja, megakadályozhatja vele a tervezett beruházást! A harmadik területrész egy magánszemély tulajdona, és a nyilvántartások szerint erdő. Ahhoz, hogy ezt egy jogi személy (nevezetesen az Immochan vagy a Bauhaus) megvásárolhassa, előfeltétel, hogy az erdészeti hatóság „kiengedje”, vagyis engedélyezze a fák kivágását. A város hosszú távú városfejlesztési koncepciója szerint ide is utat terveznek, ami amellett szól, hogy a jogszabály szerinti „közérdekkel összhangban”az erdészeti hatóság a területet valóban „kiengedje”. A civilcsoport másik követelése ezért az önkormányzattal szemben az, hogy minősítse át a területet „véderdővé”, ami tehát még egy lehetőség, hogy a beruházást helyi döntéssel megakadályozzuk.
A harmadik lehetőség, ahol az önkormányzat érvényesítheti a település érdekeit, hogy a tervezett áruház megvalósításához a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) módosítása is szükséges, többek között az egy ingatlanon maximálisan beépíthető jelenlegi 25 százalékos arány 40 százalékra való növelése. A civilcsoport ezt főként azért tartja aggályosnak, mert ez a változtatás nem hozható meg csak a Bauhausra, hanem a teljes területre érvényes lesz, így a már meglévő áruházak, az Auchan, az Ikea és a Decathlon is „vérszemet kaphatna”.
Mindezeket tudva a fő kérdés, hogy valóban az lenne-e jó a budaörsieknek, ha az önkormányzat megakadályozná, hogy a Bauhaus ide építse a negyedik áruházát. Mindenképpen a beruházás mellett szól, hogy az általuk teremtett új munkahelyek és az ide fizetendő helyi adók igen jól jönnének a városnak, miután az idén az állam által tőlünk elvont 2,1 milliárd forintot valahonnan pótolni kell. (A tegnapi fórumon arról is szóváltás alakult ki, hogy mégis mekkora összegről van szó. A civilek videójában 1-2 millió forint szerepelt, ami egy milliárdos forgalmú vállalkozás esetében nyilvánvaló tévedés. Az ügyvezető azonban pontos számot azért sem mondhatott, mert még csak egy tervezett áruházról van szó, így az adóalapot befolyásoló foglalkoztatottak száma és a várható forgalma csak becsülhető. Ám szerinte évi mintegy 100 millió forint összegű helyi adót fizetnének.) További szempont az előnyök mérlegelésekor, hogy az adott területre előbb-utóbb mindenképpen felépül valami. Ezért a budaörsi városvezetés álláspontja az – fejtette ki a polgármester -, hogy bár a másfél éve véletlenül hozzákerült tervek szerinti áruház semmiképpen nem épülhetett volna itt meg, viszont a másfél év alatt a telekcseréért és a helyi építési szabályzat módosításáért sikerült az itt élők számára igen fontos és előnyös változtatásokat és fejlesztéseket elérni.
A jelenlegi Immochan területen (amihez a civilcsoport tagjai ragaszkodnak, hogy csak ezen legyen építkezés) a beruházás már régen elkezdődhetett volna, amire – mivel a helyi önkormányzat nem építéshatóság és nem erdészeti hatóság – Budaörs önkormányzatának semmi ráhatása nem lehetne. A lakóépületek és a tervezett áruház között megmaradó erdősávot, a másfél hektáros új közparkot, az épülő játszótérhez a 30 millió forint támogatást, és főként a beruházás során a Baross utca terhelését csökkentő szervizút és azon a három körforgalom kiépítését a beruházó kizárólag azért vállalta fel, az önkormányzat pedig csak azért kérhette, mert a 15 000 négyzetméterhez már kell a telekcsere és a beépítési szabályok módosítása. A budaörsi közlekedési koncepció része, hogy a déli szerviz utat – melyet ma is sokan használnak menekülő útvonalként – fel kell újítani és kétirányúsítani kell a közlekedés gyorsítása érdekében. A szervizút és a három csomópont visszatérő kérdés volt a tegnapi fórumon. A polgármester elmondta, hogy a megépítése már másfél évtizede megoldandó feladat, míg a civilcsoport tagjai azt bizonygatták, hogy az út megerősítése elsősorban az áruház érdeke, hiszen az áruszállítás e nélkül nem lenne megoldható. Bár tegnap volt olyan hozzászóló, aki kifigurázta az adott területen autózóknak ezzel nyert két perces időmegtakarítást, amit a szakértői tanulmány prognosztizál, könnyen belátható, hogy ezzel a fejlesztéssel a jelenleginél könnyebb lenne az autópályára feljutás is és a szervizút érdemben tehermentesítené egyebek között a Baross utcát. Az igazság másik oldala: amíg a városunkat kettészelő autópálya fizetős, a főút, tehát a Budapesti és a Szabadság út terheltsége nem fog ettől a szervizúttól csökkenni, de Budaörs teljes közlekedési problémájának a megoldása nem is várható el egyetlen befektetőtől, így a Bauhaustól sem.
Ismétlés a korábbi cikkeinkhez képest, de itt is többször elhangzott, ezért ne hagyjuk ki: a beruházók a fejlesztési területen 10-17 méteres erdősávot kívánnak meghagyni az épület és a lakóházak között. A fejlesztő vállalja, hogy a szükséges erdő kivágásáért cserébe 3 hektár erdőt telepítene vissza Budaörsön, további 3 hektárt pedig a budai hegyekben. Mint említettük, a projekt tartalmazza egy pihenőpark kialakítását is, ami az önkormányzat tulajdona lenne és ezzel az önkormányzati vagyon 5000 négyzetméterrel nőne. A pihenőparkban kiépítenének egy kulturált, 2 méter széles, 300 méter hosszú sétautat, közvilágítással, kerékpáros pihenővel, szemetesekkel stb. Ezt a területet sajnos jelenleg sokan illegális szemétlerakónak használják, aminek a rendszeres megtisztítása az Immochan Kft.-re komoly anyagi terhet ró – hangzott el.
Hatástanulmány készült a várható zaj- és porártalomról is, ami azt támasztja alá, hogy a meglévő Auchan sokkal jobban felfogja az autópályáról érkező szennyezettséget, mint a jelenlegi erdő, ezért egy Bauhaus méretű épület ebből a szempontból inkább kedvező, mint ártalmas. Továbbá a szemben lakók védelme érdekében az áruszállítás csak a déli szervizúton történne.
A tervek szerint, ha mindenben sikerül megállapodni, és ha az erdészeti hatóság „kiengedi” a fás területeket, a beruházást 2019 tavaszán kezdenék és az áruház 2019 őszén nyithatna meg. Ha nem sikerül megállapodni, akkor az Immochan területén elképzelhető irodaház, raktár és így tovább. A civilcsoport videójában bemutatott mozi és sport- illetve szórakozó központ aligha, hiszen ezek ennél jóval frekventáltabb helyeken sem jövedelmezőek, de ilyen befektető tudomásunk szerint nincs is a láthatáron.
Miért szeretné az Immochan a fentebb bemutatott nehézségek ellenére is inkább a Bauhaus projektet, mint mást? – merült fel. Egyrészt a jelenlegi magyarországi beruházási kedv nem olyan élénk, hogy könnyen találhatnának erre a területre más komoly érdeklődőt – ismerték el. Ám ha már másfél évtizedet vártak a hasznosításával, ennél talán még fontosabb, hogy a jelenlegi kereskedelmi parkba kereskedelmi szempontból a Bauhaus illeszkedik a legjobban, mivel ilyen jellegű áruház nincs még a területen.
A Bauhaus Magyarország Kft. ügyvezető igazgatója, Karcagi Róbert ismertette, hogy ez egy német családi vállalkozás, és betekintést kaphattunk a már működő áruházak szerkezeti felépítésébe. Ebben a profilban csak rájuk jellemző az úgynevezett „Drive in Arena” módszer – tette hozzá –, aminek a lényege, hogy nem kell bevásárlókocsival végigjárni az áruházat, hanem az erre a célra kialakított csarnokba autóval be lehet hajtani és úgy levenni a polcokról a kiválasztott termékeket. (Később egy hozzászóló rá is kérdezett, hogy ez nem zajosabb és porosabb-e, mint a hagyományos értékesítési mód, de a válasz az volt, hogy nem, hiszen ez is fedett helyen zajlik.)
A „Lakhelyünk nyugalmáért és Fákért Közösség” a bemutatott videóban, amit ITT megtekinthetnek, egyebek között azt állítja, hogy: a lakóövezet nem alkalmas erre az építkezésre; jelentős forgalomnövekedést eredményezne; a tervezett fejlesztések nem jelentenek megoldást; környezetvédelmi aggályok merülnek fel; és a fákat védeni kell a kivágástól. A beruházó prezentációja ezekre részben már a videó levetítése előtt válaszokat adott, a későbbiekben azonban minden egyes pont újra és újra előkerült.
A hozzászólások sorát Fogyék Tibor (ha jól értettük a bemutatkozását) nyitotta meg, és azt hangsúlyozta, hogy 14 éve budaörsi, Pipacs utcai lakos, és szerinte a hétvégi forgalmat senki nem mérte a környéken. Kiemelte, hogy nemcsak a 15 000 négyzetméteres áruházra kell gondolni, hanem az ahhoz szükséges 400 parkolóhelyre is, amely szerinte további 12 000 négyzetméter lenne. A projektet bemutató előadást pedig manipulatívnak nevezte, mert szerinte sok fontos részletkérdésről nem ejtettek benne szót. Majd erősen kritizálta a szigetszentmiklósi áruház környezetét és kétségbe vonta, hogy itt majd másként lesz. Az Immochan projektvezetője erre megerősítette, hogy itt a parkolókban is lombos fák lennének, nem facsemeték. Egy később felmerült javaslatra pedig a cég ügyvédje szögezte le, hogy a szükséges parkolók számát jogszabály írja elő, attól ők sem le-, sem felfelé nem térhetnek el.
Többen nehezményezték, hogy a Bauhaus mindenütt a lakott területtől viszonylag távolabb építette eddig az áruházait, ezért nem értik, hogy itt Budaörsön miért ezt a lakott területhez mintegy 20 méter közel eső telket választották. Megtudtuk, hogy bár ez valóban így van, vannak azért más kivételek, például egy áruház Berlin belvárosában.
Szóba került, hogy a terület tulajdonosi struktúrájában szereplő magánszeméllyel az Immochan „zsebszerződést” kötött, amire a cég képviselője elmondta, hogy olyan előszerződést kötöttek a terület hasznosítására, amit minden hatóság megvizsgált és rendben talált. Végleges szerződésre pedig értelemszerűen csak akkor kerülhet majd sor, ha a jogi feltételek adottak lesznek.
„Miért aggódik Wittinghoff Tamás a Bauhausért?” – szólíttatott meg egészen konkrétan a polgármester, aki szót is kért, és így fogalmazott: „Aggódik érte a fene”. Majd kifejtette, hogy neki, mint a város vezetőjének egészen más miatt kell aggódnia. Többek között azért, mert a városnak szüksége van az iparűzési adókra, miután az állam elindította Budaörsöt a csőd felé, minden fillért meg kell néznünk. „Ha az állam nem lopna, akkor saját erőből is fenntarthatnánk sok mindent, mint ahogyan eddig is tettük.” Továbbá arról is beszélt, hogy Budaörs népszerű település lett, egyre többen szeretnének itt élni, aminek megvannak az árnyoldalai is. Míg a rendszerváltás előtt 11 ezren laktuk, ma már ez a szám 30 ezer fölé nőtt. Ebben a félévben 425 építkezés van folyamatban és az életminőséget mi sem mutatja jobban, minthogy egy családra átlagosan két autó jut. Az autópálya melletti szerviz útra ezért is van nagy szükség, hiszen ha a lakosság száma nő, azzal a forgalom is egyre nagyobb lesz. (Bár a polgármester nem mondta ki, gondolatmenetéből az következik, hogy a fenntarthatóságot nagyrészt azok kérik most számon a szomszédjukba tervezett beruházás okán az önkormányzaton, akik az elmúlt években maguk is korábban zöld területekre építkeztek. Ami természetesen nem baj, hiszen ezek építési telkek, de mindenképpen egy szempont az egyik hozzászóló által hangsúlyozott kényes egyensúly megítélésében, az élhetőség és a már elviselhetetlen környezeti szennyezettség határán.)
A polgármester megjegyezte, hogy már hozzászokott a folyamatos sértegetésekhez, mint például, hogy jobban szereti a betont, mint a fát, de ő ennél messzebbre tekint. Csodálkozva említette meg, hogy a tiltakozók a prezentációban olyan, az önkormányzatnak tulajdonított dokumentumot is kivetítettek, melyet ő még soha nem látott, nemhogy aláírta volna azt. Felhívta a jelenlévő budaörsiek figyelmét, hogy ha nem lenne a városunkban a sok multi, nem lehettünk volna többször is a KSH felmérése szerint a legfejlettebb magyar város. Visszaemlékezett az Auchan idejövetelére, amikor szerinte pontosan ugyanez játszódott le, mint most. Akkor a Baross utcai ingatlanok tulajdonosai gondolták úgy, hogy ingatlanaik értéket vesztenek az Auchan közelsége miatt. Mi lett a valóság? Ma sokkal többet érnek.
Már az elején is megemlíthette volna, az Immochan ügyvédje azonban egy kérdésre válaszolva a fórum végén jegyezte meg: ezt a lakossági tájékoztatót – anélkül, hogy erre jogszabály kötelezné őket – azért hirdették meg, mert felelősségteljes cégként olyan fejlesztési döntéseket szeretnének meghozni, amit a környéken élők is elfogadnak. A vállalat igazgatója hozzátette: sajnálja, hogy itt és most nem igazán közeledtek az álláspontok. S azt már nem ő, hanem egy a beruházás mellett szót kérő, több évtizede itt élő hölgy tette hozzá: érdekes lenne egy helyi népszavazással megtudni, hogy a tiltakozók petícióját aláíró 1500 fővel szemben, akik nemcsak budaörsiek, vajon hányan támogatják a Bauhaus építkezését.
Írta: EE – Pollák Judit, fotó Petőházi Emese
Korábbi cikkeink a tervezett beruházásról:
https://budaorsinaplo.hu/megsem-volt-komolyabb-vita-tegnapi-kozmeghallgatason/
https://budaorsinaplo.hu/bizottsag-elfogadta-de-csak-tajekoztatast/
https://budaorsinaplo.hu/tenyleg-csak-parbeszed-hianyzott-bauhaus-2-resz/
https://budaorsinaplo.hu/ilyen-volt-bauhaus-budaorsi-csaladi-napja/
https://budaorsinaplo.hu/kell-e-nekunk-bauhaus
https://budaorsinaplo.hu/bauhaus-szakaruhaz-epulhet-budaorson/
http://www.archiv.budaorsinaplo.hu/kozelet/20160530/ez-az-erdo-nem-is-erdo
