A „JOGos kérdések” című új programsorozat első eseményén dr. Réder Erika ügyvédet kérdezgette dr. Pokó Diána tegnap este a Jókai Mór Művelődési házban. A Réder Ügyvédi Iroda szakembere egyebek között abban adott tanácsokat, mit tegyünk ingatlanvásárlás előtt, mire figyeljünk oda az adás-vételi szerződésben. A második részben a közönség is szót kapott.
Azért választották az első alkalomra ezt a témát, mert az ingatlanvásárlás vagy -bérlés mindenkit érint életében legalább egyszer, és most az adás-vétel oldaláról közelítik meg – nyitotta meg a programot dr. Pokó Diána.
Majd gyorsan a lényegre is tért: milyen dokumentumokat nézzünk meg, ha ingatlant szeretnénk venni? Kérjük el az ingatlan helyrajzi számát, ami az alapján lekérhetjük a tulajdoni lapját – kezdte a válaszát dr. Réder Erika. Évente kettő hívható le ingyenesen, és ez mindenki számára elérhető. Mi van rajta a tulajdoni lapon? Mekkora területű az ingatlan, kik a tulajdonosok és van-e rajta teher, például haszonélvezeti jog bejegyezve. Ha ingatlanközvetítő jár el az ügyben, ő ezeket biztosan ellenőrzi, hiszen az ártárgyalásnál fontos szempont. Az ügyvéd pedig a szerződés megkötésekor köteles ezeket figyelembe venni – hangzott el.
Társasház esetén az alapító okiratot is át kell nézni, továbbá a ház Szervezeti és Működési Szabályzatát. Fontos dokumentum még az energetikai tanúsítvány, ezt az eladónak kell elkészíttetnie és már a hirdetésekbe be kell írni a számát.
A Helyi Építési Szabályzat tanulmányozása különösen akkor fontos, ha telket veszünk vagy a házat át akarjuk alakítani, hiszen a HÉSZ abban igazít el, mit végezhetünk el az ingatlanon. Például építhetünk-e rá tetőteret, milyen magas lehet az épület. Erről a főépítészi irodán lehet tájékoztatást kérni és a kormányirodán, ami majd az építési hatóság lesz, ha építkezni akarunk.
Mi a teendő, ha a tulajdoni lapon látjuk, hogy hitellel terhelt az ingatlan és mi az eljárás ha én magam szeretném hitelből megvenni? – kérdezte Diána.
A hitelfelvétel érdekében vagy akár a CSOK+-hoz, amit január 1-jétől lehet kérni, a kereskedelmi bankokat kell megkeresni, és bár az interneten sok minden rajta van, jobb személyesen, konkrét kérdéssel – válaszolta az ügyvéd. Az állami támogatást is ők bonyolítják. Az adás-vételi szerződésbe pedig bele kell foglalni a hitelfelvételt is. Ha meg van az ingatlanon hitel, többféle lehet a megoldás. Az egyik, ha maga az eladó végzi a tehermentesítést, de ezt is rögzíteni kell a szerződésben határidőhöz kötve. Vagy lehet olyan adás-vételi szerződést kötni, hogy az eladó kéri a banktól a saját hitelszerződésének a módosítását, mert mondjuk olyan kedvező konstrukció, hogy nem akarja visszafizetni, és akkor átteszik másik ingatlanra, mondjuk arra, amit ő vásárol. A harmadik variáció, hogy amikor a vevő is vesz fel hitelt a kereskedelmi bank, amelyik folyósítja azt, közvetlenül kifizetheti az eladó bankját és így tehermentesítik az ingatlant. A vételárrészt az eladó mindig az egész ügylet végén kapja meg.
Visszatérve a társasházakra: a közös-képviselőtől például milyen információkat érdemes kérni? A társasház törzslapja a ház tulajdoni lapja, amin olyasmit is láthatunk, ami az egyes lakások tulajdoni lapján nincs rajta. például, ha műemlék, ha elővásárlási joguk van a szomszédoknak, ha a ház vett fel hitelt stb. A közös-képviselő tudja megmondani, van-e például közös-költség tartozás, van-e tervben közös felújítás stb. ami plusz kiadással járhat.
Az ingatlan adás-vételi szerződésben leggyakrabban előforduló fogalmak: előleg, az visszajár ha meghiúsul az üzlet. A foglalót az aki adja, elveszítheti, ha miatta nem teljesül, az eladó pedig a kétszeresét kell, hogy visszaadja, ha az ő hibájából hiúsul meg az üzlet. Hitelfelvételnél jelenthet ez külön problémát, ha nem kapja meg a vevő időben, ezért erre külön ki kell térni az előszerződésben. A kötbér pedig egy biztosíték, hogy ha a vevő egy meghatározott időre nem fizet ez „kamat”, vagy ha az eladó nem adja időben birtokba az ingatlant, erre is lehet kötbért kikötni, ami napi „bérleti díj”.
Elővásárlási joggal kapcsolatban: kinek kell értesítenie azt, akit ez a jog megillet? Az eladónak. Ha közös tulajdonban van egy ingatlan, akkor a tulajdonos társnak fel kell ajánlani, aki ugyanolyan feltételekkel megvásárolhatja az ingatlant. Vagyis tudnia kell azt is, hogy ki akarja megvenni és milyen fizetési feltételekkel, és 8-15 napos határidővel nyilatkozhat arról, hogy igen vagy nem. De nem módosíthatja a feltételeket.
Mi a teendő, ha haszonélvező van bejegyezve? A haszonélvezeti jog két féle jogosultságot jelent. A tulajdonos rendelkezhet, használhatja és hasznosíthatja az ingatlanát. A haszonélvező pedig az utóbbi kettőt teheti meg, tehát a tulajdonost korlátozhatja használatban és a hasznosításban. Vagyis a haszonélvezeti joggal rendelkezőnek nem kell beengednie a tulajdonost és akár bérbe is adhatja az ingatlant. Ugyanakkor a tulajdonos ilyen feltételekkel is eladhatja egy harmadik személynek és a haszonélvezőnek ha átadja az ingatlant a vételárból egy meghatározott rész jár.
Az illetékről mit kell tudni? Alapesetben a szabály az, hogy az ingatlan forgalmi értékének a 4 százaléka a fizetendő illeték. Vagyis nem az az összeg, ami az adás-vételben szerepel, hanem a hatóság (ez esetben a MAG) állapítja meg a forgalmi értéket. A KSH honlapján már létezik egy nyilvános adatbázis ehhez, amit érdemes megnézni – jegyezte meg Diána. Amiről úgy tűnt, még Réder Erika sem tudott. Ő azt emelte ki, hogy sokféle illetékkedvezmény vehető igénybe, ezeket érdemes megnézni. Ilyen például, ha valaki nagyobb lakást ad el és kisebbet vásárol, akkor nem kell illetéket fizetnie.
2024-ben milyen nagyobb változások várhatók? „Végre, most úgy tűnik legalábbis” elindul az e-ingatlannyilvántartás, és lesz olyan eset, amikor öt perc alatt megtörténik egy új bejegyzés, emberi beavatkozás nélkül. De egyelőre nagyon szűk körben és erről minden érintett kap majd értesítést, tehát felül lehet bíráltatni. „A közigazgatásban ez az utolsó olyan terület, ami még a külső használóknak nem digitális.”
A közönség kérdései az illetékkedvezményhez kapcsolódtak, például hogy első lakásvásárlónál az mikor jár. Mivel az értékhatár 15 millió forint, tehát az ingatlan forgalmi értéke ezt nem haladhatja meg, kevesen tudják igénybe venni – tudtuk
A TV2040 felvételt készített, ami később kerül majd adásba.
Az előadó szakmai írásai ITT olvashatók.
