Az ingatlan eladás és vétel egy folyamat, tele buktatókkal. Új sorozatunkban szakértőnk ezen vezeti végig az olvasót, remélhetően hasznos tanácsokat adva.
Nagyon sok élethelyzet van. Történnek váratlan szituációk is. Amikor úgy döntünk, hogy eladjuk azt a házat/lakást ahova születtünk, amelyhez oly sok kedves emlék fűz, talán még a szüleink is itt nevelkedtek, minden fához, minden szeglethez különböző emlékképek kapcsolódnak, akkor nehéz szívvel válunk meg tőle. Sokáig őrizzük a gondolatát, míg végül egyszer csak rájövünk, hogy nincs mire tovább várni. Kimondjuk: eladjuk a házat/lakást. Kimondva még riasztóbbnak tűnik. Hogy fogunk elpakolni mindent? Hol fogjuk újra otthonosan érezni magunkat? Hol keressünk új otthont? Mekkorát vegyünk? El tudjuk-e adni annyiért, hogy az újat majd megvegyük vagy esetleg hitelt kell felvenni hozzá? Először keressünk, vagy előbb adjuk el a jelenlegit? Nagyon sok kérdés vetődik fel ilyenkor és ott maradunk válaszra várva. Tanácstalanul…Először biztos, hogy mindenkivel tudatni kell, mire készülünk. Nagy–szülők, szülők, gyerekek, szomszédok, tulajdonostársak tájékoztatása talán az első, amit meg kell tennem. A szomszédokat érdemes megkérdezni, mert lehet, hogy például bővítené a telkét. A tulajdonostársak tájékoztatása azért fontos, mert bár–ki élhet elővásárlási jogával. Ha nem, akkor lemondó nyilatkozatokat kell kérni tőlük és közölni kell velük minden vételi ajánlatot.Másik fontos tényező, hogy minél több embernek elmondom a tervem, annál biztosabb, hogy nem gondolom meg magam. S a véleményüket ugyan meghallgatom, de nekem kell dönteni. Azon kívül előfordulhat, hogy a velem élő nagyszülők ragaszkodnak a házhoz. Ha tudatom velük és elmondhatják ők is a véleményüket, kibeszélhetik a saját gondolataikat, együtt megoldást találunk. A gyerekek ugyanígy fontosak, mert ha együtt gondolkodunk, a segítőkészség felerősödik bennük. Ezután fontos, hogy átlássam, hogy ha először keresek új ingat–lant és utána szeretnék eladni, azért, hogy „ne maradjunk fedél nélkül a köztes időben” akkor is jó tudni, hogy ha véglegesen eldöntöttem, hogy eladom az ingatlanunkat és ezt a megfelelő áron teszem,a mai ingatlanpiaci viszonyok között szinte biztos, hogy hamar megérkezik a vevő. Ilyenkor még mindig van lehetőség arra, hogy kikössem, mikor szeretném birtokba adni. Ez lehet akár 2-3 hónappal később is, mint a szerződés megkötése, amíg találok új otthont magunknak. Ezzel elkerülhető, hogy ha megtalálom az „ideális otthont”, AMIRE foglalót kell adnom, ami köt és nyomaszt, akkor se adjam el áron alul a meglévő házat, lakást, csak mert sürget az idő. A legjobb megoldás tehát, ha először inkább én értékesítek. Ehhez hinni kell benne, hogy hamarosan meg–érkezik az ideális ajánlat, hiszen minden ingatlannak megvan a vevője…
Ahhoz, hogy megtaláljuk a megfelelő vevőt és viszonylag hamar meg-kössük az adásvételi szerződést, a legfontosabb, hogy készen álljunk rá. Arra, hogy meg-érkezik, és vételi ajánlatot tesz egy komoly érdeklődő. Nagyon sok esetben láttam már, hogy amennyiben nem állunk készen befogadni egy ajánlatot, akár szó szerint elüldözhetjük az érdeklődőket és a komoly szándékkal rendelkező vevőnket. Több jele van, ha még nem köteleződtünk el teljes mértékben az eladás mellett. Például megpróbáljuk megakadályozni, hogy meg tudják nézni az ingatlant. Nem lesz jó semmilyen időpont. Ha jönnek is, nincs rend az ingatlanban, szinte áttekinthetetlen lesz az érdeklődőnek. Véletlenül rossz számot adunk meg a hirdetésben. Leszóljuk a saját ingatlanunkat és elmondjuk az összes hibáját, hogy még véletlenül se kelljen senkinek. Túl magasra tesszük az árát, kritizáljuk az érdeklődőket és negatív nézeteink lesznek velük kapcsolatban (biztos, hogy nem tudja megvenni, ő biztos, hogy nem komoly). Olyan eset is van, amikor összevissza módosítjuk az árat, annak megfelelően, hogy milyen érdeklődőnk van, egyáltalán van-e. Ugyanez a vevőnél is megjelenik, ha nincs valódi szándéka a vételre. Elkésik, dugóba kerül, mindent kritizál, túl sokat beszél, többször vissza–telefonál a látogatás után és kér még további képeket, információkat akar megtudni lényegtelen dolgokról is, általában még meg kell beszélnie a külföldi gyümölcsárussal is, mindent látni akar még a nem létező hibákat is és 3x,4x vissza szeretne jönni, több családtaggal. Amikor hellyel kínáljuk, elfogadja és mesélni kezd. Amikor a fizetésre kerülne a sor, akkor még nem nézett utána a hitelfelvételnek, az is előfordulhat, hogy még el sem adta a saját ingatlanát, aminek az árából fizetni szeretne, sőt még meg sem hirdette. Vicces esetben hirtelen indulnia kell, mert lekési az előadást, bármit. Veszélyes, mert úgy tűnhet, hogy érdemes rá várni, azonban nagyon ritkán jön létre ebből üzlet. Olyan is előfordulhat, hogy minden rendben megy az ajánlattételig. Ott azonban hirtelen rádöbbenünk, hogy mégsem ezt akarjuk, és el–vágjuk annak a lehetőségét, hogy véglegesíthessük az eladást. Vagyis amikor vételi ajánlatot adnak, nem fogadjuk el akkor sem, ha majdnem megközelíti a meghirdetett árat, sőt akár felette ajánlhatnak. Azt mondjuk, van egy másik vevőjelölt, aki magasabb árat ígért vagy hitelfelvétel nélkül, készpénzben fizetne, közben tudjuk, hogy nincs. Ezt össze lehet téveszteni a magasabb ár ki–csikarásával, azonban nem erről van szó, hanem megijedt a tulajdonos. Vagy hirtelen közbejön egy baleset, betegség, késés a szerződéskötés napján, sőt el is felejthetjük az idő–pontot.Sajnos még a szerződéskötésnél is előfordulhat, hogy valaki nem írja alá a papírokat. Számtalan oka és megjelenési formája lehet a kibúvóknak, de mind abból fakad, hogy nem köteleződtünk el, bizonytalanok vagyunk. Ezt nagyon fontos tehát tisztázni, mert jelentősen lerövidül az értékesítés/vétel, amennyiben szembe nézünk a valósággal és nem gátoljuk saját magunkat sem, a külvilágot hibáztatva.
Itt eljutottunk ahhoz a részhez, amikor meg kell határoznunk, hogy mennyiért szeretnénk értékesíteni az ingatlant. Kiemelkedően fontos, mert az értékesítés idejét jelentősen lerövidítheti egy jól meghatározott ár. Több tényező is szerepet játszhat abban, hogy milyen áron érdemes meghirdetni. De a legfontosabb annak meghatározása, hogy mennyi időnk van arra, hogy eladjunk. Ha van időnk, akkor érdemes a legmagasabb áron (álomáron) meghirdetni az ingatlanunkat, mert lehetőséget adhatunk magunknak, hogy a legtöbbet hozzuk ki az árból. Azonban fontos megjegyezni, hogy ennek óriási lehet a hátránya. Ha eltúlzott az ár, akkor nem érkeznek érdeklődők vagy csak ingatlanosok, esetleg „kiöregszik” a piacról, vagyis azt az érzetet keltheti, hogy azért nem kel el hosszabb ideje, mert van valami olyan hibája, ami miatt több ember is elállt tőle. Így, ha elhúzódik a folyamat, akkor alább hagy a lelkesedésünk, elmehet a kedvünk, elveszíthetjük az árba vetett bizalmunkat és rossz eszközökhöz folyamodhatunk annak érdekében, hogy meggyorsítsuk egy kicsit az eladást, vagy jobban felkeltsük az érdeklődést. Az első reakció a legtöbb esetben az, hogy csökkentjük az árat. De milyen mértékben? Ilyenkor vagy drasztikusan vagy többször kis árcsökkentést végzünk. Ekkor hívjuk fel a figyelmét azoknak a vevőjelölteknek, akik erre várnak. Mert azt a látszatot kelti így a hirdetésünk, hogy bizonytalanok vagyunk és megnő az esélye annak, hogy egy nagyobb alkut is elfogadunk. És ha több tényező is szerepet játszik a folyamat meggyorsításában (időközben kiszemeltünk egy ingatlant, stb.) akkor bele is mehetünk ebbe a játszmába. Ha viszont nagyon alacsonyan határozzuk meg az árat, akkor több érdeklődő is jelentkezik egyszerre rövid időn belül, ami miatt úgy érezhetjük, hogy túl olcsón adtuk el az ingatlanunkat. Amikor először körbenézünk a piacon és feltérképezzük, akkor ez alapján határozzuk meg a saját ingatlanunk értékét és így helyezzük el a piaci szereplők között. Van olyan eset is, amikor annak alapján döntünk az árról, hogy a szomszéd ingatlan mennyiért kelt el. Fontos tudnunk, hogy MINDEN ingatlan egyedi, még két látszólag hasonló lakás is különböző áron kelhet el. Ezért minden ingatlannak megvan az egyedi eladási ára. Ne hasonlítsuk máséhoz az ingatlanunkat. Kérjük inkább értékbecslő segítségét!
Érdemes kiemelni a hirdetésünket, mert pillanatok alatt hátrébb kerül a hirdetési portálokon és mint tudjuk, az emberek nagy része nem jut tovább az első pár oldalon. Legyen bár ingatlanunk a legjobb a környéken, nem fogunk érdeklődést tapasztalni. Ha többször letöröljük és feltesszük a hirdetésünket, nem a legjobb megoldás, mert azt a látszatot kelti, hogy sürgős az eladás. Hiszen aki vásárolni szeretne, nagy valószínűséggel már nézelődik a piacon, amikor mi megjelenünk ott. Ha elsőre mindent megteszünk annak érdekében, hogy a legjobbat hozzuk ki a hirdetésből, akkor hamarosan meglesz az eredménye.
Bár – azt mondják – elavult eszköz, azonban érdemes kihasználni ezt a hirdetési formát is. Ragaszthatunk, tehetünk információs táblára a környezetünkben marketing anyagot – úgynevezett flyereket – melyekre érdemes a lényeget pár szóban leírni. Kiemelve a méretet, az elhelyezkedést, a szobák számát és az árat, telefonszámot. Valamint, hogy felkeltsük az érdeklődést írjuk pár pozitív jellemzőt az ingatlanról. Az aljára érdemes a telefonszámot újra és a leírást (ELADÓ BUDAÖRSI LAKÁS/TELEK) többször egymás után felírni és közötte elvágni, hogy letéphessék.
Végül, de nem utolsó sorban készüljünk fel arra, hogy kérni fogja a vevő vagy ügyvédje a tulajdoni lapot, térképkivonatot (térképmásolatot), a hatályos társasházi alapító okiratot, megosztási szerződést, ha egy tulajdoni lapon több ingatlan is található egy helyrajzi számon, illetve a szolgalmi jog bejegyzést az aktuális jogi helyzet feltérképezésére, a műszaki alaprajzot, az energetikai tanúsítványt, az éppen érvényben lévő építési szabályzatot telek esetében, valamint műemlék védelem is lehet egy épületen, ami korlátozhatja a kívánt átépítés lehetőségét. Érdemes előre felkészülni és előkészíteni az eladáshoz szükséges dokumentációkat.
Írta: Sotkovszki Tímea
(Folytatjuk)
