Hat részesre tervezett sorozatunkban elsősorban a társasházban élőkkel szeretnénk megismertetni a közös képviselő munkáját. Ha ugyanis megfelelő szakembert (aki már nem kell, hogy ott is lakjon) bíznak meg a feladattal, sok-sok későbbi kellemetlenségtől kímélhetik meg saját magukat. Szerzőnk, Kisberk Balázs, akihez több budaörsi lakótelepi társasház tartozik, ezúttal egy igen kényes témáról, a kintlévőségek behajtásáról írt.
A társasházak működtetésének egyik legfontosabb része a kintlévőségek kezelése, vagyis a különböző kötelezettségek megfizettetése. Ezek közé tartozik a lakásokra vonatkozó közös költség, vagy a bérbe adott helyiségekből befolyó havi bérleti díj behajtása. Erre akkor kerül sor, ha valaki háromhavi összeggel marad el. A legfontosabb szempont, hogy időben reagáljunk a tartozásra.
Kintlévőségnek minősülhet a lejárt szavatosságú vízórák utáni fogyasztás is, amit a háznak kell megfizetnie, ha a tulajdonos elmulasztotta azok újbóli hitelesítését. Ilyenkor ugyanis a tulajdonos nem a ténylegesen felhasznált vízmennyiséget fizeti, és természetesen ennek függvényében a csatornadíjat sem. A szolgáltató ezért a társasházat terheli meg az elmaradt összeggel. A közös képviselő tehát a gondnokkal együtt a ház központi vízórájának vizsgálatával deríti ki a méretlen vízmennyiséget, melynek összegszerű behajtása szintén fontos feladat.
A közös képviselőnek ugyanakkor azt is mérlegelnie kell, hogy milyen ok idézte elő azt, hogy a lakó vagy esetleg a bérelt üzlet tulajdonosa nem fizetett. Ugyanis előfordulhatnak olyan előre nem várt események, aminek következtében fizetésképtelenné válhat egy család és ezért nem tudja fizetni a havonként esedékes közös költséget. Ilyen esetben létezhet türelmi idő, de a tolerancia jegyében az sem várható el hosszú távon, hogy az elmaradt összegek veszélyeztessék a társasház biztonságos működését.
Ha tehát a közös képviselő azt tapasztalja, hogy valamelyik lakónál elmaradás jelentkezik, első lépésként figyelemfelhívással él, és lehetőséget ad az egyeztetésre. Ha ez nem történik meg és a költség nem érkezik be a ház számlájára, akkor tértivevényes levéllel szólítja fel a tartozás megfizetésére.
Három hónap elmaradás után közjegyző elé kerülhet a tartozás ténye és ezen összeg behajtásának kérelme jogerőre emelkedve fizetési meghagyást majd végrehajtási eljárást vonhat maga után, vagy akár bírósági eljárás és peres eljárás is kialakulhat. Ha a tartozás mértéke a lakásingatlan árához viszonyítva egy kezelhetetlenül magas mértéket ér el és nincs egyéb mód az elmaradás rendezésére, akkor az ingatlan árverezése szóba jöhet. A társasház kiemelt ügyfélnek számít, ezért az eljárás nem húzható el évekig, néhány hónap alatt tárgyalásra kerülhet sor. Az ügyek rendezésére tehát léteznek törvény adta lehetőségek, de ezektől minden közös képviselő tartózkodni szeretne. Végső esetben azonban mégis ez a megoldás.
A társasházak életében sok minden előfordulhat a fizetési meghagyástól a végrehajtási eljáráson túl akár a lakás árverezéséig. A jogi eljárás során befolyó összeget megkapja a társasház és így az eljárás során felmerült költségeket és az elmaradás mértékét rendezni tudják.
A kintlévőség kezelése állandó szélmalomharc. Egyrészt folyamatosan figyelni kell, ezt segíti a naprakész könyvelés. Így lesz nyilvánvaló, hogy ki vagy kik tartoznak. Másrészt, ha az adós elismeri a tartozás, a ház igyekszik tolerálni a helyzetét és igyekszik elkerülni a jogi/bírósági megkeresést.
Megoldás lehet a részletfizetés, ezt az adósnak kell kérnie és a kérelmet mérlegelni kell és elfogadható indok esetén érdemes azt elfogadni, hiszen ilyen esetekben az eljárási díjakat még csak időszakosan sem kell a közösségnek megfinanszíroznia.
A lakók és bérlők minden évben két alkalommal kapnak teljes kimutatást a befizetett közös költségükről, és ha valami probléma adódik ezzel kapcsolatban, a fogadóórán lehet egyeztetni, a befizetett csekkek bemutatásával vagy az átutalási igazolásokkal nyomon lehet követi, hogy helyes volt-e a könyvelés és így van mód tisztázni azt.
Ritkán, de előfordulhat olyan is, amikor a közös költségben jelentős túlfizetés jelentkezik, ezt is kezelni kell, de persze ezt egyszerűbb.
Mivel a bevételek és kiadások (ezekről előző hónapban írtunk) minden hónapban megjelennek a könyvelésben, a közös képviselő tiszta képet kap a ház anyagi helyzetéről.
Összegzésként: a közös képviselőnek minden esetben mérlegelnie kell az elmaradt kintlévőségek behajtásának lehetőségeit. Törekednie kell a legemberibb megoldásra, és csak legvégső esetben folyamodni jogi eljáráshoz. Ezt minden eszközzel – ha egy mód van rá – el kell kerülni. Mert ezt kívánja maga a közösség, viszont mindent meg kell tennie a társasház ház zavartalan működéséért is.
A sorozat korábbi cikkei:
