Az egész portfóliót tekintve a Terrapark irodáinak a kihasználtsága elérte a 86 százalékot, ami az értékesítési vezető szerint részben annak köszönhető, hogy a fővárosban egyelőre elfogytak az irodák, másrészt, hogy az érdeklődésekre a lehető leggyorsabban reagálnak. Szilágyi Éva értékesítési vezetővel beszélgettünk.
Milyen képzeletbeli grafikont rajzolna az érdeklődésekről és az új szerződésekről 2017-re vonatkozóan?
Egy éves időszakra visszatekintve havonta átlagban 22 bérlői ügylettel foglalkoztunk és havonta átlagban 3,25 szerződést kötöttünk. Ebben benne vannak az új bérlői szerződések, bővülések és hosszabbítások is. A 2016. novemberi adatok szerint a D tömb kiadottsága 7 814 m2 volt, azaz 63%, ugyanez 2017 novemberében 9 744 m2-re nőtt, ami 78%-ot jelent. A C tömb adatai 2016. novemberben 7 551 m2 kiadott terület, 85%-os kihasználtsági mutatóval, ami 2017 novemberére 8 555 m2 kiadott területre, 96%-ra növekedett. Mindez úgy, hogy azért volt pár bérlő, aki miután lejárt a szerződése elment. Ha az egész portfóliónkat nézzük, akkor 86% a kihasználtság.
A GKI friss elemzése szerint a következő egy évben az ingatlanpiacon a leggyorsabb növekedés a fővárosi agglomerációban várható. Nem kap-e a Terrapark újra kedvet lakások építésére is, van-e még ehhez szabad területe?
Erre még nem tudok határozott választ adni, mert a német tulajdonosunk ugyan gondolkodik rajta, hogy építene még lakásokat, de például az önkormányzat által előírt és elvárt feltételek miatt ez hosszabb előkészítést, egyeztető tárgyalásokat igényel.
Az irodapiacról azt írja a gazdaságkutató, hogy a fővárosi elbizonytalanodás után a bérlői aktivitás emelkedőben van. Tavaly és idén a belépő kapacitások nagysága a korábbinál jóval magasabb, így a kínálat is növekszik. E kétfajta hatás eredőjeként a kihasználtság lényegében stagnál. Az irodák kihasználtság Budapesten és környékén az egy negyedévvel ezelőtti 87-ről 86%-ra csökkent, míg Nyugat Magyarországon változatlanul 85% e mutató értéke. A fenti saját számaik is ezt támasztják alá. Ön szerint minek köszönhető a pozitív tendencia?
Nálunk a megnövekedett érdeklődés szerintem részben annak köszönhető, hogy a fővárosban egyelőre elfogytak az irodák, illetve ami van, az nagyon drága és kevés helyen hajlandóak a fővárosi irodaépületekben kisebb bérlőknek irodát kiadni. Továbbá új jelenség, hogy többen keresnek, akár nagyobb területet is, de csak rövidebb, átmeneti időre, mert azt gondolják, hogy egy-két éven belül megnő a fővárosi kínálat, mert újra építenek irodaházakat, illetve azt remélik, hogy amelyeket elkezdtek, de nem haladtak velük, azokat hamarosan befejezik.
Az irodabérleti díjaknál az elemzők vidéken stagnálásra számítanak, de ezen belül Nyugat Magyarországon és Budapesten és környékén akár 5%-os díjemelkedés is megvalósulhat a következő egy évben. Tervez-e a Terrapark változtatni a díjakon? Most hogy állnak a díjak másokhoz képest?
Nem, mi tudatosan nem tervezünk díjemelést, de annyiban változott a helyzet, hogy már nem feltétlenül kényszerülünk áralkuba, vagy nem kell plusz kedvezményeket adnunk, és a korábbiakban szinte elvárt „bérleti díjmentes időszakok” gyakorlatig megszűntek. Tehát így összességében magasabb díjakat tudunk elérni ha csak rövid időre kötünk szerződést, illetve határozottabban meg tudjuk húzni a határokat a bennünket terhelő átalakítási, építési költségeknél. Az átlag bérleti díjaink tehát jól alakultak. Így az idén bele mertünk vágni egy eddig sokkal kevésbé kihasznált épület felújításába, benépesítésébe, és ismét azt tapasztaljuk, amit a korábbi években, amikor megnyitottunk egy-egy újabb szintet, hogy csak az első egy-két bérlőt kell beköltöztetni – akik meglátják a még „romos” épületben is a lehetőséget -, s ha ők beköltöztek, szinte vonzzák az újabbakat.
Milyen módon érik el a lehetséges bérlőket és szeretnének-e ezen változtatni?
Úgy tűnik, hogy jól döntöttünk a marketing eszközök kiválasztásánál. A legtöbben az internetes kereső oldalakon találnak ránk, valamint itt, a Terraparkon belül is kihelyeztünk táblákat, amire például a bérlőink vendégei figyelnek fel, vagy akik eljönnek, hogy az internet helyett saját szemükkel fedezzék fel a helyszínt. Az ügynökségektől is kaptunk olyan visszajelzést, hogy amikor valakinek ajánlanak bennünket, gyakran derül ki, hogy már ismerik a Terraparkot, illetve az is előfordul, hogy mire egy ügynökség jelentkezik, hogy kiközvetítené egy ügyfelét, aki irodát keres, mi már közvetlen kapcsolatban álltunk vele, mert más úton is idetalált. Persze a jó helyen elhelyezett hirdetések csak akkor hatékonyak, ha az érdeklődésekre a lehető leggyorsabban reagálunk. Úgy szervezzük a munkánkat, hogy ha valaki telefonon keres bennünket, akkor felvegyük, ha idejön megnézni az irodát, akkor itt legyünk és a neki kényelmes időben tudunk tárgyalni.
Két éve írtunk arról, hogy konferenciatermeket is kialakítottak, és akkor ebben nem minden kollégája támogatta önt. Érdemes volt?
Abban az évben, tehát 2015-ben szerényen indultunk, majd 2016-ban egyre népszerűbbé vált a szolgáltatás, míg az idén a tavalyihoz képest 70%-kal növekedett a konferencia termek kihasználtsága és a mi bevételünk. Ha marad ez a tendencia – amire megvan a reményünk, mert egyre többen kezdik felfedezni illetve mivel több a bérlőnk, ők is becsatlakozhatnak -, akkor szépen lassan megtérül a beruházásunk. Ami ugyan nem a fő cél volt, hiszen elsősorban a bérlők felé szolgáltatásainkat kívántuk bővíteni, de persze fontos.
Lesz-e a közeljövőben hasonló, kisebb beruházás, új szolgáltatás?
Igen, felállítunk egy dohányzó pavilont a C tömb zöldövezeti részében. Ezt az épület legnagyobb bérlőjével közösen tesszük. Sajnos ez a téma megosztó, mert van, aki attól tart, hogy a füst majd felszáll hozzájuk, illetve hogy a pavilon elveszi a kilátásukat. Ám mások meg azért panaszkodnak, mert a bejáratnál dohányoznak és dohányfüstben lehet csak megközelíteni az irodaépületet. Nekünk azonban megoldást kell találnunk, hiszen a dohányzás, bár az egészségre ártalmas szokás, a vonatkozó törvények betartásával engedélyezett tevékenység.
Tehát, röviden mit vár 2018-ra?
Az idei érdeklődés fenntartását és az ideihez hasonló, eredményes új illetve meghosszabbított bérleti szerződések kötését.
