Sakk-matt?
Gyakori eset, hogy egy ingatlan több személy tulajdonában áll, például öröklés, vagy közös vásárlás miatt. Mit lehet tenni, ha valaki ezt a helyzetet már nem kívánja fenntartani és a közös tulajdont meg akarja szüntetni?
Ha a tulajdonostársunkkal nem tudunk megállapodni az ingatlan közös értékesítéséről, akkor lehetőség van arra, hogy polgári perben a bíróság rendelkezzék erről. A közös tulajdon megszüntetésének többféle módja is van, melyek között sorrendet is felállít a bíróság. Első helyen az ún. természetbeni megosztást kell vizsgálni. Ez egyfajta műszaki megosztást jelent, melyre nagyon ritkán van lehetőség. Leggyakrabban valamelyik tulajdonostárs magához váltja a másik tulajdoni illetőségét a bíróság által meghatározott megváltási áron. Amennyiben nincs szándék a magához váltásra, avagy a teljesítőképesség hiánya miatt az lehetetlen, úgy a bíróság árverési értékesítést rendel el. Ez egy gyakran alkalmazott módja a közös tulajdon megszüntetésének. A bíróság ilyenkor meghatározza a minimum árverési vételárat, melytől eltérni később nem lehet. A befolyt összeg felosztásának módját is meg kell határozni, terhek kiegyenlítése, esetleg a felek közti egyéb tartozások rendezése is megtörténhet. Gyakori tapasztalat, hogy amikor már látja a beperelt tulajdonostárs, hogy az árverési értékesítés el lesz rendelve, vagy akár az ítélet már meg is született, akkor végül önkéntes teljesítés, értékesítés történik árverés helyett. Ennek oka, hogy az árverés végrehajtói költségei igen jelentősek, gyakran több millió forintra rúgnak, így a felek jól látható érdeke, hogy inkább maguk értékesítsék az ingatlant. Manapság ennek további előnye, hogy a jelentősen növekvő ingatlanárak mellett nem a per kezdetén a felperes által meghatározott minimál ár lesz irányadó. A nagyobb vételár mindenkinek több pénzt jelent, pláne, ha végrehajtói díjak nem csökkentik azt.
Szót kell ejteni a közös tulajdon társasházzá alakításának lehetőségéről is, mint a közös tulajdon megszüntetésének egyik módjáról. Ez a jogszabály szerint kiemelt mód, olyannyira, hogy lehetőségét még akkor is vizsgálja a bíróság, ha azt kifejezetten senki sem kérte. Feltételei azonban ritkán állnak fenn, leggyakrabban műszaki és egyéb jogi akadályai vannak a társasházzá alakításnak.
Természetesen a bíróság olyan módon nem rendelkezhet olyan módon, ami ellen minden fél tiltakozik. Összességében elmondható, hogy a közös tulajdon megszüntetésének csak végső módja lehet a polgári per, hiszen az egyezséghez, közös értékesítéshez képest jelentősen kedvezőtlenebb eredménnyel járhat magas költségszint mellett. Sajnos, ha a tulajdonostárs mindentől elzárkózik, akkor bele kell bocsátkozni a költséges perbe.
Dr. Moravcsik Krisztina
