Egyre élénkebb az ingatlanpiac Budaörsön, és gyakran felmerül, hogy az adásvételkor hátrahagyott közösköltség tartozást vajon a korábbi vagy az új tulajdonos tartozik- e megfizetni. Egy elemzés keretében megkérdezett bíróságok közül 23 álláspontja szerint az eladót, 12 szerint a vevőt terheli a közösköltség hátralék megfizetése, 3 bíróság szerint pedig az eladót és a vevőt együttesen.
A Kúria elnöke 2016. január 20-án elrendelte egy joggyakorlat-elemző csoport felállítását a társasházi jogvitákkal kapcsolatos ítélkezési gyakorlat vizsgálatára. Ez a csoport többek között a társasházi ingatlanok adásvételekor a közös költség megfizetése körében is vizsgálódott.
Ez a probléma csak olyan esetekben merülhet fel, ahol az ügylet kapcsán nem szerzett be az eladó igazolást a közös képviselőtől, hogy nem áll fenn közös költség hátralék. Normális esetben a vevő úgy vásárol, hogy az eladó fizessen ki minden korábbi fenntartási költséget, így ő már tiszta lappal indul. De esetenként ez elmarad és jelentős felhalmozott tartozást hagy hátra a régi tulajdonos. Ráadásul mostanság egyre gyakoribb, hogy a közösköltség tartozást nem terhelik fel az ingatlan tulajdoni lapjára, mert az arra vonatkozó szabályok nemrég szigorodtak. A közösképviselő törheti a fejét a megoldáson, ha csak arról értesül, hogy az ingatlan gazdát cserélt. Miért is?
A joggyakorlat elemző csoport által megkérdezett bíróságok közül 23 álláspontja szerint az eladót, 12 álláspontja szerint a vevőt terheli a közös költség-hátralék megfizetése, 3 bíróság szerint pedig eladó és vevő együttesen felelnek és később egymás közt egy másik jogvitában rendezhetik viszonyukat.
A kérdés a joggyakorlat elemző csoport tagjait is megosztotta. Alapvetően két érvelés mód csap össze: Az egyiknek az a lényege, hogy mivel a közös költség a tulajdonosnak a személyéhez kötődik, a vevő költségviselési kötelezettsége nem kezdődhet korábban, mint a kötelezettségek alapjául szolgáló jogviszony, kivéve, ha erre kötelezettséget vállalt, vagy amennyiben jelzáloggal biztosított követelésről van szó.
A másik álláspont viszont arra hivatkozik, hogy a társasház olyan speciális tulajdoni forma, amelyben a finanszírozás a mindenkori tulajdonostársak törvényben előírt kötelezettsége. A vevőnek számolnia kell azzal, hogy nem csupán magát a lakást szerzi meg, hanem az ahhoz társuló jogokat és kötelezettségeket is. Tehát minden szempontból jogutóddá válik.
Én magam úgy gondolom, hogy az első álláspont a helyes, tehát az erre vonatkozó kifejezett kötelezettségvállalás nélkül nem köteles a vevő helytállni a korábbi tulajdonos tartozásáért. Az általam készített szerződések esetében minden esetben foglalkozunk a közös költség kérdésével és mindenképpen a korábbi tulajdonost kötelezem bármilyen fennálló tartozás megfizetésére.
Mégis azt kell mondjam, hogy feltétlenül fontos volna ezt a kérdést jogszabályi szinten rendezni.
Tudomásom szerint törvénymódosítást kezdeményeznek az ügyben annak érdekében, hogy a tulajdonjog bejegyzés feltétele legyen a közös képviselő igazolása arról, hogy közösköltség tartozás nem áll fenn. Ezt én nem tartom megfelelő megoldásnak, hisz a közösképviselők munkakultúrája nagy szórást mutat, illetőleg az is gond lehet, ha az eladónak a tartozás mértékéről vitája van a közös képviselettel. Ugyanis ilyen esetben ellehetetleníthetné a közösképviselő az ingatlan értékesítését.
Amennyiben törvénymódosításra nem kerül sor a kérdésben, úgy nyilvánvalóan jogegységi határozat meghozatala szükséges, hiszen nem szül jót, ha a joggyakorlat ilyen mértékben bizonytalan.
Fentiek alapján fogadják meg: társasházi ingatlan vásárlásakor kérjenek igazolást a közösképviselőtől a fennálló közösköltség tartozásról!
Dr. Moravcsik Krisztina
Bővebben: www.moravcsik.hu
