„Ingatlanosok kíméljenek” – még ma is sokszor olvasható azokban a hirdetésekben, amit az eladó/kiadó lakások tulajdonosai saját maguk adnak fel. Alighanem a közvetítői jutalékot szeretnék így megspórolni, de szakértelem hiányában ennél sokkal többet veszíthetnek egy előnytelen üzlettel. Cikkünkben az ingatlanközvetítői szakma kialakulásáról olvashatnak.
Az ingatlanközvetítés, mint szakma, Magyarországon sem új keletű dolog. Ingatlanügynökökre már a 19. században is szükség volt. Az 1867-es kiegyezés után a magyar gazdaság rohamléptekkel fejlődött. A régi, nemesi földbirtokok jövedelemtermelő képességét fokozatosan meghaladta az újonnan kialakuló ipar, bankszféra, és más területeken megjelenő vállalkozások jövedelmezősége. Az egyre jobban erősödő gazdaságban a pénz vált a legfőbb értékmérővé. A régi nemesi birtokok jövedelemtermelő képességét pedig csak tőkebevonással, fejlesztéssel lehetett javítani. Ehhez sok pénz kellett, ami nem mindegyik birtokosnak állt rendelkezésére. Ezért a birtokok gyakran kerültek eladósorba. Ám az arisztokrata tulajdonosok rangon alulinak tartották, hogy birtokaik eladásánál személyesen tárgyaljanak. Így jelentek meg először az ingatlanügynökök. Akik hamarosan megbecsült tagja lettek a társadalomnak, hiszen feladatuk diplomácia érzéket, összeköttetéseket kívánt.Tevékenységük révén kapcsolatba kerültek alsóbb és felsőbb körökkel. Az ország hatalmas gazdasági fellendülés időszakába ért. A városok, de főként a főváros szédületes ütemben terjeszkedett. Egyre több üzem, gyár, új lakás épült, egyre több ingatlanügylet keletkezett. Az ingatlanügynöki tevékenység szakmává vált. A növekvő lehetőségek az ingatlanügynökök számát is megnövelte. Tevékenységüket szabályozni kellett. A századforduló előtt már iparigazolványt állítottak ki működésükhöz. A két világháború között a szakma tovább fejlődött. Műveléséhez ekkor a Földművelésügyi Minisztérium engedélyére volt szükség. Érdekes megemlíteni, hogy ebben az időszakban a közvetítőknek a maihoz képest nagyobb jogkörük és felelősségük volt. A nagyobb üzleti mozgásteret a minisztérium, a tevékenységet engedélyező eljárás szigorításával és óvadék fizetésével igyekezett megbízhatóvá tenni. 1949, az államosítások éve után, az ingatlanközvetítői tevékenység is kötelezően igénybe veendő állami monopólium lett. Majd 1971-ben megszüntették ugyan a tanácsi ingatlanközvetítés kötelező voltát, de a ingatlanközvetítés továbbra is állami monopólium maradt. Néhány módosítás történt 1982-ben, ami felemásra sikeredett.
A közvetítésre jogosultak körét kiterjesztették. Beléptek az ügyvédi munkaközösségek, a szövetkezetek és maradtak a tanácsi ingatlanközvetítő szervek is. E rendelet következtében más-más gazdasági forma volt hivatott a magántulajdonú, a szövetkezeti tulajdonú, illetve a tanácsi lakásokkal kapcsolatos ingatlanügyletek közvetítésére. Problémák akkor merültek fel, mikor egy szövetkezeti lakást egy magántulajdonú lakásra kívántak cserélni. Egy olyan ingatlanügylet, amelyben szövetkezeti, tanácsi és magántulajdonú lakás is szerepelt a jogi és hatásköri korlátok miatt, rendkívül bonyodalmas és néha jogilag is megtámadható szerződéseket eredményezett. A rendszerváltás után az új helyzetnek megfelelően módosították az ingatlanközvetítés szabályozását, és a 91/1988. (XII.22.) MT rendelettel új alapokra helyezték. Az új lehetőségek hatására egymás után alakultak meg a közvetítő irodák, vállalkozások. Néhány kisebb módosítás után, 1993-ban (10/1993. /XII. 30./ MüM rendelet) szabályozták az ingatlanközvetítők vizsgáztatásának általános szabályait. A 8/1995 (V.25.) sz. BM rendelet alapján már értékbecslés is végezhető.
A közvetítők a megváltozott rendszerben kezdetben a beáramló nyugati cégek, illetve az újonnan alakuló magyar vállalkozások számára kerestek megfelelő vételi, bérleti lehetőségeket. A bérlakások tömeges privatizációja további lehetőségeket nyitott az ingatlanforgalmazásában. Az új ingatlantulajdonosok egyre nagyobb mértékben vették igénybe az irodák szolgáltatásait. A közvetítőknek egyre több szerep jutott, így az ingatlanirodák száma is gyorsan emelkedett. Az ingatlanközvetítői tevékenység létjogosultságát, a szolgáltatásukat igénybevevők egyre növekvő száma indokolja. A lakosság körében a lakóingatlanokkal foglalkozó irodák ismertek. Ez a szegmens növekvő szeletét képezi a közvetítői tevékenységnek, de bőven hagy teret további, párhuzamos lehetőségeknek. Vannak irodák, amelyek, csak mezőgazdasági földterületekre, erdőkre, míg mások raktárakra, logisztikai bázisokra, vagy irodaépületekre szakosodtak. A rendszerváltás óta eltelt 18 év a szakma szempontjából sem volt zökkenőmentes. Hiszen itt is voltak, akik megfelelő szakmai ismeretek nélkül vágtak bele. Ezek a vállalkozók előbb-utóbb kiestek.
Voltak tisztességes vállalkozók is, akik nem bírták a versenyt, a bevételeik nem érték el a működési költségeiket. Ez a folyamat napjainkban is tart. Budaörsön is megfigyelhető, hogy ház falán megjelenik a tábla, hogy ingatlaniroda nyílt, majd egy félév-év múlva a tábla eltűnik. Ez nem csak a kis irodáknál, nagyobb hálózatoknál is előfordulhat. Budaörs lakosságát a helyi irodák kapacitása többszörösen kiszolgálja. A piaci törvények ezért várhatóan itt is szelektálni fognak, sőt, az elmúlt évtizedben részben már meg is tették. Csak azok az irodák maradnak fenn, amelyeknél adott a szakmai háttér, amit megfelelő emberi hozzáállás kísér. Hogy mely irodák lesznek ezek, azt a lakosok döntik el azzal, hogy megbízásaikat mely irodáknak adják.
Írta: D. J.
