Tulajdonosi szemmel a társasházak működése 1. része
Hatrészes sorozatban mutattuk be a közös képviselők munkáját az elmúlt félévben. Ám a témát folytatjuk, ezúttal a tulajdonosok, egészen pontosan egy korábbi számvizsgáló bizottsági tag szemszögéből, aki a lakók oldaláról világítja meg a témát. Az ismétlések így elkerülhetetlenek, de azok is a könnyebb érthetőséget segítik.
A társasházak működésének kereteit a vonatkozó jogszabályok adják, tartalmát viszont a tulajdonostársak határozhatják meg. Társasházban élni kényelmes, van távfűtés és van közös képviselő. Társasházban élni szórakoztató is, legalább egy csoport mindig összeverődik a közös képviselő körül – ez természetes emberi tulajdonság. Szeretünk közel lenni a „hatalomhoz” és olyan is mindig akad, aki attól érzi magát „valakinek”, ha számvizsgáló bizottsági tag lehet. Ha több ilyen csoport van, akkor még akár a közgyűlésre is érdemes elmenni – bár fogalmunk sincs mi történik valójában, de „tűzijáték” biztosan lesz…
A fenti szemléletmóddal szemben az a helyzet, hogy aki nem törődik a saját tulajdonrészével, az egyszer csak azt veszi észre, hogy mások „foglalkoznak” vele. Ez nem biztos, hogy jó lesz, mert kiderülhet, hogy a szemétledobót megszüntették, a közös költség egyre csak nő, az „energiatakarékos” felújítások nem hoznak annyi hasznot, mint lehetne stb. Az első tehát, amit tulajdonosként tudnunk kell, az az, hogy a tulajdonosi lét felelősséggel is jár. A felelősség része, hogy tájékozódik, részt vesz a közéletben és a döntéshozatalban.
A jó közös képviselő a társasház motorja: keresi a lehetőségeket és a megoldásokat, együttműködik a tulajdonostársakkal, az észrevételeket beépíti a közgyűlés napirendi pontjai közé. Röviden: jó gazdája a háznak és ezért megfelelő díjazásban részesül. Ezen a ponton azonban hangsúlyozni kell: a közös képviselő szolgáltatást nyújt, amely közvetlenül érinti a tulajdonos tulajdonát, annak értékére, állapotára befolyással van, továbbá kezeli a tulajdonos pénzeszközeit is. Tehát nem egy mozit üzemeltet, ahová belépőjegy megváltása után bemehetünk, és vagy tetszik a film vagy nem, hanem konkrétan vagyont kezel. Másvalakinek a tulajdonát és vagyonát (a mi vagyonunkat) kezeli – megfelelő képzettség birtokában és külön szerződés alapján. Másodikként jegyezzük meg: a közös képviselő a jogszabályok szerint köteles előkészíteni a közgyűlési határozatokat, majd köteles végrehajtani a közgyűlés határozatait – a döntés joga pedig a tulajdonostársakat illeti.
A közgyűlési határozatok előkészítése azt jelenti, hogy a meghívóhoz csatolni kell a napirendi pontokhoz tartozó írásos előterjesztéseket is: a számviteli szabályok szerinti beszámolót, az éves elszámolást, az éves költségvetést, a helyiségbérletek és felújítások szerződéstervezeteit, az egyéb kötelezettség vállalásokat, mindent. Miért? Mert csak így biztosítható, hogy a tulajdonostársak érdemben felkészülhessenek a döntéshozatalra és megalapozottan dönthessenek arról is, hogy egyáltalán részt vesznek-e a közgyűlésen. Ha nem így van, akkor tág tere nyílik a félreértéseknek, utólagos belemagyarázásoknak és ugyan mire adhatnánk megbízást bárkinek is a saját képviseletünkre, ha magunk sem vagyunk birtokában a lehető legtöbb fontos információnak? A tulajdonosi közösségnek el kell érnie, hogy ne csak a közgyűlésen elhangzott ilyen-olyan információk alapján, többnyire időkényszerben kelljen szavaznia. Ha a szavazat mögött nincs valós döntés, akkor az a szavazat fabatkát sem ér, legfeljebb manipuláció tárgya lehet.
A tulajdonos jó barátai a jogszabályok, a bennük használt fogalmak segítik a közös álláspont kialakítását. Leginkább azzal, hogy egymásra épülnek és nem kell folyton azon vitatkozni, hogy mi mit jelent, milyen tartalmi és formai követelmények betartásával lehet eleget tenni az előírásoknak. Ingoványos talajra téved az a közösség, amelyik megengedi, hogy „átnevezzék” a dolgokat: pl. az „éves elszámolás” helyett „beszámoló” vagy „zárszámadás” elnevezések használata megnyitja az utat annak, hogy a valódi „számviteli szabályok szerinti beszámoló” (vagyis a mérleg és az eredménylevezetés) ne is kerüljön a közgyűlés elé. A főbb fogalmakat a „Társasház Működése” és a „Társasház Gazdálkodása” című ábrákon foglaltuk össze.
Mindenképpen említést kell tenni a Szervezet-Működési Szabályzat fontosságáról. Az SZMSZ megléte kötelező és ebben kell megalkotni a társasházi törvény keretein belül a társasház életét, gazdálkodását meghatározó részletes szabályokat. Gyakori tapasztalat, hogy az SZMSZ a részletes szabályok helyett csak a törvény egyes részeinek másolata, és ezzel gyakorlatilag házirenddé silányul. Ennek közvetlen következménye az, hogy szinte mindenben a közgyűlésnek kell döntenie. Pedig a törvény – ritka kivételként – valódi jogalkotási lehetőséget ad a közösség kezébe – élni kell(ene) vele.
Írta: Schmiedt László
Folytatjuk…
