A Jókai Mór Művelődési Ház „JOGos kérdések” című új programsorozatának második alkalmán dr. Réder Erika és dr. Pokó Diána ügyvédek a 2024. január 1-től igényelhető CSOK Plusz hitel felvételének feltételeiről és az azzal járó kötelezettségekről tájékoztattak. A Réder Ügyvédi Iroda szakemberei az általános ismertető után a járulékos költségekről, az esetleg felmerülő nehézségekről és a szerződéskötések jogi szempontból fontos részleteiről beszéltek. Előadásuk végén a hallgatóság is kérdezhetett.
A most aktuális CSOK Plusz hitelről volt szó a „JOGos kérdések” című jogi előadássorozat e havi részében, március 7-én a Jókai Mór Művelődési Házban.
Először dr. Pokó Diána elmondta a CSOK Plus alapvető tudnivalóit, majd dr. Réder Erika a hitel felvételének és a program folyamatának részleteibe avatta be a hallgatóságot.
Mi is az a CSOK Plusz? Valójában egy hitelprogram, hitel felvételhez kapcsolódik, de jelentős támogatással jár. 1. az állami kamattámogatás, 2. kedvező abból a szempontból is, hogy a kölcsön törlesztésének szüneteltetése lehetséges 3. gyermekvállaláshoz van kötve az igénybevétel a támogatás.
Kik vehetik igénybe? Kizárólag gyermeket vállaló házaspárok (azzal a feltétellel, hogy a pár hölgy tagja a kölcsönkérelem benyújtásakor még nem töltötte be 41. életévét)
Milyen ingatlanra fordítható? Lakásra vagy egylakásos lakóépületre.
Milyen célra vehető igénybe? 1. Új lakás építésére, 2. Lakás vásárlásra, 3. Lakás megvásárlásával egybekötött bővítésre 4. Meglévő lakás bővítésére.
A családi otthonteremtési kedvezmény az új lakás vételára vagy bekerülési költsége megfizetésére használható fel, telekvásárlásra nem fordítható. (A bekerülési költség az a költség, amit az építkezésre vagy a bővítésre fordítunk.)
A vállalt gyermekek számától függ a felvehető támogatott kölcsön összege.
- Gyermektelen házaspár egy, kettő vagy három gyermek vállalása esetén kaphat ilyen hitelt. (egy gyermek vállalása esetén 15 millió forint, két gyermek esetén 30 millió forint, három gyermek esetén 50 millió forint)
- Egygyermekes házaspár egy vagy két gyermek vállalása esetén igényelheti, egy további gyermek vállalásához 30 millió forint, két gyermek vállalásakor 50 millió forint hitelre érvényes a támogatás.
- Két vagy többgyermekes család egy gyermek vállalásával kaphat 50 millió forint összegű támogatott kölcsönt, többet nem.
A CSOK + hitelből megvásárolni kívánt lakásoknak a jogszabály szerint meg kell felelnie bizonyos követelményeknek. E szabályozás egyrészt vonatkozik a lakás árára, másrészt annak méretére.
Ha a házaspár az első közös lakásra veszi fel a hitelt, annak vételára vagy bekerülési költsége, illetve vásárlással egybekötött bővítése nem lehet több 80 millió forintnál. De ha nem az első lakásuk lesz, akkor 150 millió forint is lehet mindez. (A hitelintézetek egy értékbecslővel állapíttatják meg, mennyit ér valójában az a lakás, amelyre a kérelmezők a hitelt szeretnék felvenni.)
Lakás esetében a hasznos alapterületének el kell érnie 1. egy gyermek esetén a 40 négyzetmétert, 2. két gyermek esetén az 50 négyzetmétert, 3. három vagy több gyermek esetén a 60 négyzetmétert. Ha egylakásos lakóépületről van szó, akkor ezeken felül még 30 négyzetméterrel többnek kell lennie.
A feltételek teljesítéséhez tartozik, hogy milyen határidőkhöz kötik a vállalt gyermekek megszületését.
– egy gyermek vállalása esetén 4 év
– két gyermek vállalása esetén 8 év
– három gyermek vállalása esetén 10 év
Mikor van a határidő számításának kezdő időpontja? Vásárlás esetén a kölcsönszerződés megkötésének napjától. Építés, bővítés esetén pedig a használatbavételi engedély, illetve a használatbavétel tudomásul vételét igazoló hatósági bizonyítvány véglegessé válása napjától kezdődik.
A felvett hitel futamideje minimum 10, maximum 25 év lehet.
A hitelintézet egy piaci hitelt ad el, aminek a kamatát segít fizetni az állam úgy, hogy a hitelt felvevő házaspárnak maximum 3% éves kamatot kelljen kifizetnie (egyes bankok még ennél is kedvezőbben kínálják, hogy odavonzzák az ügyfeleket). Ha viszont valami miatt nem teljesül a kedvezményes hitel felvételét indokló szükséges valamelyik feltétel, akkor megszűnik ez a kamattámogatás, onnantól kezdve piaci alapú kamatokkal lesz terhelt, sőt, vissza kell fizetni az államnak, amit eddig az fizetett a banknak, de úgy, hogy a jegybanki alapkamattal kell számolni és azon felül még 5% büntetőkamattal is.
És milyen problémák merülhetnek fel a feltételek teljesítése során, azaz mikor veszíthetjük el a kamattámogatást és kell visszafizetni büntetésestől az addigi támogatást is az államnak?
– ha a lakást lebontják (kivéve, ha az természeti katasztrófa miatt vált szükségessé)
– ha a lakást eladják (ugyanis elidegenítési és terhelési tilalom van a hitel felvételnél)
– ha nem a támogatott személyek és gyermekeik lakóhelyéül szolgál
– ha harmadik személynek átengedik a lakás használatát, bérbe adják az ingatlant vagy ha a lakáson használati vagy haszonélvezeti jogot alapítanak
– lakáscéltól eltérően hasznosítják (például nyaralónak). Azonban, ha valaki előre tudja, hogy vállalkozása telephelyének is szeretné majd használni ezt a lakást, akkor ezt már a hitelkérelemnél be kell jelentenie.
A törlesztés szüneteltetése:
Az első 12 hónapban nem kell elkezdeni a hiteltörlesztést, továbbá még várandósság esetén lehet egy éves szüneteltetést kérni.
A kölcsönkérelem benyújtását követően még egy plusz vissza nem térítendő támogatást is igénybe lehet venni, az első vállalt gyermek után születő gyermekek esetén, ami 10 millió forintos támogatás gyermekenként, amit viszont csak a felvett hitel törlesztésére lehet fordítani. Ez a gyermekvállalási támogatás.
A rendezvény második blokkjában dr. Réder Erika bontotta ki a CSOK + hitel felvételével együtt járó folyamatokat. A könnyebb érthetőség kedvéért előre megírt kérdések mentén haladtak (de persze a végén a közönség is kérdezhetett).
Milyen feltételeket kell szerepeltetni az adásvételi szerződésben CSOK + hitel felvétele esetén?
Ez banktól függ, nem egyforma, hogy melyik milyen feltételekkel adja a hitelt, tájékozódni kell személyesen vagy a bankok honlapján. Mert mindegyiknek van saját feltételrendszere van, például a fedezetet illetően is, meg hogy a hitelképességet milyen összegben határozzák meg. A másik, hogy vannak feltételeik az adásvételi szerződésre vonatkozóan is, s ezekről feltétlenül tudni kell, mert a szerződésben benne kell lenniük ezeknek, és úgy lehet csak benyújtani hitelbírálatra.
- Az ügyvéd aztán a kiválasztott bank kikötéseihez igazítva írja meg az adásvételi szerződést.
- A bank pontos nevét, amelyhez a hitelkérelmet benyújtják.
- Az adásvételi szerződésben továbbá szerepeltetni kell a vállalt gyermekek számát és felvenni kívánt hitel összegét.
- A vételárat is rögzíteni kell és mellette részletezni, mennyi ebből az önerő (a vételár maximum 10%-át lehet készpénzben kifizetni, a többit átutalással), mennyi a CSOK + keretében felvenni kívánt hitel, mennyi esetleg egy másik hitelfelvételből származó összeg… stb.
- a foglaló (általában a vételár 10 %-a) is rögzítésre kerül
Abban az esetben, ha vásároljuk a lakást, a bank az önerő megfizetését követően (ezt igazolni kell) fizeti csak ki a vételár hitelből megfinanszírozandó részét. Figyelni kell arra, hogy mivel az adásvételi szerződés megkötése után csak 180 napig lehet a hitelkérelmet benyújtani, ezért már azelőtt érdemes gondoskodni minden más papír beszerzéséről is (például jövedelemigazolás vagy az ingatlannal kapcsolatos ügyek intézése, elővásárlási jogosultat nyilatkoztatni… stb.)
A vevő védelme miatt a foglaló és az önerő csak azt követően legyen kifizetve, hogy már a pozitív hitelbírálat a kezünkben van. Amikor pedig a bank átutalja a hitelösszeget, azt az eladónak utalja vagy ügyvédi letéti számlára. Biztosíték lehet még, amikor az adásvételi szerződés aláírásra kerül, az eladó azt a nyilatkozatot is aláírja, hogy ő lemond a tulajdonjogról. Ez az úgynevezett bejegyzési engedély viszont addig nem kerül átadásra, hanem az ügyvédnél marad letétben, de kiad róla egy igazolást a banknak, bizonyítékként. Ezzel minden rizikó kivédhető.
Ugyanezt a földhivatal is csak azután kapja meg, hogy létrejött az adásvétel, de az adásvételi szerződést már a teljes kifizetés előtt is megkapja, de amíg a bejegyzési engedélyt meg nem kapja, addig függőben marad a földhivatali tulajdonjogi átírás.
A bank fedezetet kér a hitel folyósításhoz, ezért a bank jelzálog jogának érvényesítéséhez is jó (ha az lesz a jelzálog, amire a hitelt felveszi az ügyfél), ha már a hitel kifizetés előtt rajta van a hitelkérő neve a vásárolni kívánt ingatlanon, ehhez is jó az ügyvédnél letétbe helyezett bejegyzési engedély. Ezen kívül a magyar állam is kap a vételár 20 %-ig terjedő jelzálog jogot, amit ráterhelnek a lakásra, illetve az ő révén is él az ingatlan elidegenítési és terhelési tilalma. Azért, hogy biztosítva legyen, mindenféleképpen megkapja a kamattámogatás visszafizetését, ha valamiért a házaspár nem tartja be a feltételeket és elesik ettől a támogatástól. Akkor az állam maga tudja az ingatlan jelzálog érvényesítésével elérni, hogy megkapja azt a pénzt, ami neki jár.
Milyen dokumentumokra van szükség a hitelösszeg folyósításához?
Az adásvételi szerződésre (a földhivatal által érkeztetve). Ha közös tulajdont érint ez az ingatlan, akkor a tulajdonosok közötti használati megállapodás (ki mit használhat kizárólagosan), alaprajz csatolással, amin ezeket szerepeltetik. Például a meglévő házon való bővítésnél lehet ilyen, a család többi részével közös ház tetőtér beépítése. És ha ez nem lesz külön albetétbe téve a házon belül, akkor kell használati megállapodás.
Ez ahhoz fontos, hogyha esetleg felmondják a hitelszerződést (és fizetési kötelezettsége lesz a házaspárnak), el kell árverezni az ingatlant, akkor teljesen egyértelmű legyen, hogy mely részekre vonatkozik a végrehajtási jog.
Építkezés esetén a bank utólag finanszíroz. Előre készítenek egy költségvetést, melyben előre rögzítve vannak az építkezés folyamatának szakaszai, amelyek hitel finanszírozásúak. Például az első ütemben legyen szerkezetkész az ingatlan, amit önerőből kell megvalósítani. Akkor a bank ügyintézője, egy műszaki szakember ellenőrzi, hogy minden rendben van vele, s akkor fizeti ki ezt az összeget a bank. És így tovább. A végére hagynak 10%-ot a pénzből, amit a használatba vételi engedély vagy a hatósági bizonyítvány benyújtásához (utóbbi akkor, ha csak egyszerű bejelentési kötelezettséggel épült). Költség még az épületfeltüntetési vázrajz (és a földmérő, aki hitelesen méri), hogy a földhivatalban felkerüljön a térképre, hogy adott telken ház épült. Minderre azért van szükség, hogy az építkezés és az épület jogi rendezettsége igazolható legyen.
Kik lehetnek tulajdonosai a CSOK + hitelből származó ingatlannak?
Csak házaspárok vehetik fel ezt a hitelt, és előírás, hogy a házaspár mindkét tagjának tulajdonosnak kell lenni. Építkezésnél pedig a telket mindkét névre kell íratni, az építési engedélynek is mindkét névre kell szólnia, így aztán minden mindkettejük tulajdona lesz.
Milyen költségekkel kell számolni a hitel felvétel és a teljesítés során?
Az nyilvánvaló, hogy nem csak a lakás vételárával vagy bekerülési költségével kell számolni, tehát végig kell gondolni, milyen járulékos költségei lesznek. Amit nem kell fizetni a CSOK Plusszal érintett ingatlanok után, az a tulajdonszerzési illeték.
Fizetendő viszont:
- a maximum 3%-os a hitel ügyleti kamata
- bankszámla számlavezetési díj (sokszor előírják a bankok, hogy bankszámlát kell nyitni a törlesztést megvalósítani)
- a hiteltörlesztés beszedési díja
- az ingatlan biztosításának díja (melynek kedvezményezettje a bank)
- induláskor a kölcsön felvételével kapcsolatos újabb költségek
- folyósítási jutalék (például van olyan bank, ahol ez a 0,75 %-a a kölcsön összegének, de maximum 200 ezer forint)
- fedezet értékelési díj a kölcsön céljaként meghatározott ingatlanra (amikor az értékbecslő felértékeli az ingatlant), kb. 42 ezer forint ingatlanonként
- közjegyzői díj a közjegyzői díjszabás szerint
- a tulajdoni lap díja (6250 forint, ha papíralapú, ha e-hiteles, akkor 3000)
- fedezet bejegyzési díj 12600 forint, ez a jelzálog bejegyzést jelenti, a földhivatal felé kell fizetni
- fedezet értékelési díj (meglévő közös tulajdonú ingatlanra, szintén 42 ezer forint ingatlanonként)
A vásárlással kapcsolatos díjak:
- ingatlan közvetítő díja
- ügyvéd vagy közjegyző díja
- földmérő
- esetleg statikus
Az építkezéssel kapcsolatos terveztetést bekerülési költségként lehet elszámolni és természetesen ezeket számlával kell igazolni.
Építkezésnél az alábbiak okozhatnak nehézséget:
A leggyakrabban az építési vállalkozókkal szokott lenni, ezért nagyon fontos a megbízható szakemberek kiválasztása. Ehhez segítséget nyújt a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara weboldalának nyilvántartása a megbízható vállalkozókról, akik építési tevékenységet folytathatnak. A vállalkozóval is úgy kell megkötni a szerződést, hogy részletes ütemterv készüljön és az építkezés annak megfelelően haladjon. És például pontosan meg kell határozni, mit jelent a szerkezetkész, a későbbi viták elkerülése érdekében, a vállalkozóval és a bankkal kötött szerződésben is.
Az ügyvédek előadása után a hallgatóság kérdéseire került sor. Így szóba került, hogy nem mindegy, milyen besorolású az adott telek, mert például üdülőövezetibe épített lakás csak üdülő néven kerülhet bejegyzésre, ami viszont nem felel meg a CSOK Plusz hitelből építhető lakóingatlan kritériumának. A tulajdoni lapról kiderül, milyen besorolású a telek.
Továbbá egy pár azt kérdezte, mik a feltételei a használatba vételi engedélynek? Ha engedélyeztetési eljárás van, akkor azt vizsgálják helyszíni szemlén, hogy az építési engedélynek és a terveknek megfelelően épült-e az ingatlan. Ha megfelel a terveknek műszakilag és a felelős műszaki vezető is arról nyilatkozik, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas, akkor ezek alapján adják ki a használatba vételi engedélyt.
A „JOG”os kérdések következő rendezvényén a vállalkozás-alapítás lesz a téma, de a szervezők kérik, hogy a budaörsi lakosság tegyen javaslatokat, mely témák érdekli őket, így majd azokat figyelembe véve tervezik meg az ügyvédek a későbbi alkalmak tartalmát.
