„Nincs olyan ház, ahol ne lehetne mit fejleszteni”
Kisberk Balázs négy éven keresztül volt helyi önkormányzati képviselő, és jóval hosszabb ideje közösképviselője tucatnyi társasháznak. Saját közösségi oldalán legutóbb a társasházakat érintő 2025. január 1-től életbe lépett jogszabályváltozásokról tett közzé röviden információkat. Erről is kérdeztük, egy kicsit hosszabban, és a társasházakban élők jellemző gondjairól.
Néhány napja közreadtad a saját Facebook oldaladon, hogy elég sok jogszabály változott a társasházasokkal kapcsolatban 2025. január 1-től. Mik ezek, és miért kell erről tudnunk nekünk, akik társasházban élünk?
– A társasházi törvényt öt-hat éve módosították, de minden évben elhalasztották az új szabályok bevezetését, mert nem sikerült a plusz feladatokra a hivataloknak felkészülnie. Most azonban életbe lépett, hogy a közös képviselőknek úgynevezett kötelező regisztrációt kell végrehajtaniuk. Ez fontos, hogy tudni lehessen, melyik házban ki a közös képviselő, mert a társasházakat csak és kizárólag a földhivatal tartja nyilván, ott is helyrajzi szám alapján. Az új jogszabály szerint pedig ezentúl a társasházak törzslapjára, és annak is a harmadik részére kell kérni a közös képviselő felvételét, függetlenül attól, hogy magánszemély-e, aki megbízási szerződéssel, vagy cégként látja-e el ezt a feladatot. A minimum adatokat kell feltüntetni, mint név, cím, telefonos elérhetőség, a közgyűlés időpontja, amikor megválasztották. Várhatóan júniusban lesz készen egy olyan adatbázis, amelyikben utcára, társasházra rá lehet majd keresni. Ugye ez eddig jól hangzik, csakhogy… Egyrészt a közös képviselők nem tudják önállóan intézni, hanem kötelező jogásznak adni rá megbízást. A közgyűlési jegyzőkönyveket is ellen kell jegyeztetni jogi képviselővel, és csak olyannal lehet, aki január 15-éig letette azt szakvizsgát, ami feljogosítja az úgynevezett ingatlan-nyilvántartást segítő program használatára. Tehát meg kell találni és meg kell fizetni a megfelelő embert! Továbbá, ha mondjuk 10 évvel ezelőtti a közgyűlési jegyzőkönyv, amikor a közösképviselőt megválasztották, akkor az ügyvédnek ezt is utólag ellen kell jegyezni és digitális úton benyújtani a földhivatalnak, de erről onnan nem kap sem ő, sem a közösképviselő visszajelzést. Saját tapasztalatom, hogy nagyon sok nekifutásra sikerült regisztrálni, mert – ugye most február közepe van – ez az online rendszer vagy működik vagy nem, és az egyes járási földhivatalok különböző módon értelmezik a társasági törvényt. A következő probléma, hogy ha egy közösképviselő több társasházat képvisel, akkor minden egyes társasházára külön-külön be kell magát jegyeztetnie, helyrajzi számonként.
Meddig?
– A határidő 2025. május elseje, de – és itt a válasz arra, miért érinti ez a társasházban élőket – mindez nem a közös képviselő költsége, hanem a társasházak költsége, így szól a társasházi törvény. Ezzel az a baj, hogy nem tesz különbséget a törvény egy 100 lakásos ház és egy 8 lakásos ház között, hiszen az ügyvédi költség nagyjából 100 ezer forint, ami nem mindegy, hogy százfelé oszlik vagy nyolcfelé. Illetve, előfordulhat az is, hogy ha a közgyűlési jegyzőkönyvet anno szabályosan, de mégse a most kért személyes adatokkal töltötték ki, akkor most egy új közgyűlést kell tartani, ahol a közös képviselőt megerősítik, és kiegészítik a jegyzőkönyvet. A törvényből viszont nem egyértelmű, hogy ezen az ügyvédnek jelen kell-e lennie, hiszen ő jegyzi ellen, vagy erre is sor kerület utólagosan?
És ha ezt a regisztrációt nem teszi meg valamelyik társasház, akkor mi történik?
– Akkor megszűnik a közösképviselő megbízatása. A határidőt azonban kitolhatja, hogy mivel a törvényességi felügyeletet az adott település jegyzője látja el, neki kell felhívnia a társasház figyelmét, hogy tegyen eleget a törvényi kötelezettségnek, és ő adhat néhány napot hiánypótlástra. Ami az biztos, hogy nem egyszerű az átalakítás, nagyon sok közös képviselő ezért várhatóan inkább abbahagyja. És ez csak az első teendő, hogy május elsejéig old meg a regisztrációt és fizesd ki annak a költségét. A következő feladat pedig az, hogy május 31-ig az idén először az adott társasház mérlegét és eredménykimutatását is be kell nyújtani a földhivatalhoz a társasház törzslapjára a frissen bejegyzett közös képviselőnek.
Igen, erről pont egy általad 2022-ben a lapunkban írt cikksorozat (további részek: II. rész, III. rész, IV. rész kapcsán alakult ki kisebb vita az egyik olvasónkkal. (A vitát záró cikk: https://budaorsinaplo.hu/tarsashazi-szamvitel-az-elmeleti-vita-lezarasa/) Akkor felmerült már, hogy elég-e a közgyűlés elé vinni az egyszerűsített, mindenki számára világos beszámolót a társasház gazdálkodásáról, vagy a laikusok számára ennél sokkal bonyolultabb mérleget kell velük jóváhagyatni. Most, 2025-tól tehát mi a helyzet?
– Idáig a társasházak jellemzően egyszeres pénzforgalmi szemlélettel könyveltek, ami szerintem teljesen átlátható képet nyújtott arról, hogy mennyi a háznak a vagyona. Mostantól kötelező elkészíteni – tehát már a tavalyi évről, hiszen 2025. május 31-ig be kell nyújtani – a mérleget és az eredménykimutatást. Nekem ezzel az a problémám, hogy a könyvelőkön kívül senki nem fogja érteni, hogy az egyes számok mit tükröznek, hogy ténylegesen mekkora a ház vagyona, és borítékolható a folyosói pletyka. A mérlegkészítés szintén minden társasházra kötelező lett, mérettől függetlenül.
A problémák sora azonban még folytatódik a tulajdoni lappal…
– Így van, 2025-től mint mindenkinek, a közös képviselőknek is megszűnt az évi egyszeri ingyenes tulajdoni lap lekérési lehetősége. Pénzért, digitálisan megteheti, amin azonban már rajta lesznek a közös képviselő adatai és az éves mérlegek, és az eddigi az egy, maximum két oldal helyett lesz több tíz oldalt kapunk. És a most bejelentett változások legnehezebb része szerintem az, hogy 2026. január elsejétől a társasházak jogi személyiségűvé válnak, pont úgy, mint a lakásszövetkezetek, hiszen ők ugye már jogi személyiségűek és a cégbírósághoz tartoznak. Vajon akkor jövőre a társasházak is a cégbíróság alá fognak tartozni?
Ennek mi a gyakorlati jelentősége, hogy jogi személyiségű-e vagy nem a társasház?
– Hát sokkal szigorúbb a működtetése. Most a közösképviselő sok mindent elintézhet önállóan, például a kintlévőség kezelését. Jövőre ebbe is kötelező lesz ügyvédet bevonni. Továbbá, most például a társasházaknál van az úgynevezett 90 százalékos vagy 10 százalékos költségátalány elszámolási lehetőség, ha valakit foglalkoztatunk, mert a járandósága nem éri el a minimálbért. Ugyanez lakásszövetkezetnél nincsen. Tehát a működés drágábbá válik. Mivel a házak jellemzően a közösköltségből gazdálkodnak, hiszen nincs mindenhol olyan ingatlanvagyon, amit bérbe tudnak adni, ez újabb terhet ró az ott élőkre. Amikor 2022-ben kivezette az állam az egyéni vállalkozók többsége számára a KATA adózási formát, az a társasházaknál önmagában 30 százalékkal emelte meg a költségeket. A takarító, a liftkarbantartó, a tetőjavító, a csőszerelő, de többek között a közös képviselő is kénytelen volt ugyanazért a kézhez kapott nettó jövedelemért jóval drágábban számlázni. És akkor még nem beszéltünk a garantált bérminimum emelkedéséről! Ami a munkavállaló szemszögéből persze jó dolog, de a háznak kell ehhez is a pénzt előteremtenie. A gondnok esetében például feszültséget okoz, hogy őt is besorolták a kötelező garantált bérminimum rendszerébe, vagyis itt sem tettek különbséget egy gazdasági társaság és egy társasház között. Ráadásul a gondnoki lakást, amit természetbeni juttatásként kap, nem számíthatjuk bele a bérbe. Miközben, ha mondjuk a Napsugár sétány 2-4-ben a ház piaci alapon kiadná egy albérlőknek, akkor azért mintegy 250 ezer forintot kapna havonta.
Mindez, amit eddig elmondtál, akkor azt jelenti, hogy a közösköltség emelésére kell számítani?
– Jellemzően igen, csak nem mindegy a mérték. S ha már a Napsugár sétány 2-4. szóba került, ott szerencsés helyzetben vagyunk, mert van egy csodás átjátszó antennánk, ami bevételt hoz, és sok energiahatékonysági fejlesztést megtettünk már, így itt valószínűleg nem kell emelni a közösköltséget sem. Vagy ott van például a Patkó utca 7., ahol a napelem, amit két éve telepítettünk, évi 600 ezer forintos megtakarítást hoz a háznak, havi szinten 50 ezer forintot, úgy, hogy mi nem adunk el egyetlen egy kilowattot sem a szolgáltatónak, így nem érint bennünket, hogy a napelemszabályokat a kormányzat hogyan változtatja meg. Ezzel például a Patkó utca 7-ben 11 ezer forint a közös költség, míg a szomszédos házakban már most 15 ezer. És nem véletlen, hogy míg nálunk a Patkó 7-ben a kintlévőség mintegy 300 ezer forint, az ugyanilyen száz lakásos szomszédos házakban milliós nagyságrendű. Amit azért említek meg, mert a közösköltséget sem lehet határ nélkül emelni, hiszen egy idő után nem tudják a lakók fizetni. Mi ezért igyekszünk mindig fejleszteni, beruházni, és ezzel a költségeket alacsony szinten tartani.
Mielőtt áttérünk a fejlesztésekre, még tisztázzuk, hogy ki lehet közösképviselő. Évekkel ezelőtt már szabályozták, hogy kell hozzá végzettség, de ennek ellenére néhány házban egy ott lakó látja el, végzettség nélkül. Ők maradhatnak?
– Jövő január elsejéig, amikor jogi személyiségévé válnak a házak, mindenkinek meg kell szereznie a társasházkezelői végzettséget. Ezzel kicsit megtisztul a piac, mert ahogy említettem, sokan abbahagyják.
Kérlek, hogy röviden ismételjük át, mit is tartalmaz a közösköltség, illetve mire költi a ház?
– Legegyszerűbben négy-öt csoportra lehet bontani, de természetesen sokkal szélesebb a teljes paletta. Benne van egyebek között a közös áramfogyasztás, a közös vízhasználat, a biztosítás díja, hiszen a társasháznak rendelkeznie kell kötelező felelősségbiztosítással. A gondnok bére, közterhe, a közösképviselet díja, és ami a legjelentősebb, a felújítási alap. Továbbá természetesen eleget kell tenni a tűzvédelmi előírásoknak, a liftkarbantartásnak, a magas áramú felülvizsgálatnak és karbantartásnak.
Akkor térjünk át a fejlesztésekre! Milyen állapotban vannak a budaörsi társasházak, főleg a lakótelepen?
– Itt az országos átlaghoz képest jobb állapotban vannak, de nincs olyan ház, ahol ne lehetne mit fejleszteni. A gépészet, a vízvezetékek, a csatornahálózat, az elektromos hálózat túlterhelt, mert változik a lakóközösség, mindenki szeretne elektromos tűzhelyet, légkondit, ami önmagában felújítási kényszert hoz. Továbbá nagyon sokan vesznek lakást befektetési céllal, van olyan 100 lakásos ház, ahol a lakók 60 százaléka albérlő, az ő viszonyuk a ház állagának a megóvásához más, ez is felújítást hoz. És vannak azok a házak, amelyekben elmaradtak az elmúlt években a szükséges komplex felújítások, mint például a tetőcsere. Ők állami és/vagy önkormányzati támogatás nélkül nagyon nehéz helyzetben vannak, hiszen rendkívül megdrágultak az alapanyagok. Részben azért, mert sok mindent nem is lehet itthon, csak importból beszerezni. Hihetetlen, de például a villámhárítóhoz az acélsodronykötelet vagy a szellőzőmotorokat Franciaországból kellett megvennünk. Másrészt kevés a jó szakember, és akit találunk, annyit kér, amennyit nem szégyell. Ezért adok hálát, hogy a mi házainkban nagyon sok fejlesztésen túl vagyunk.
Arra látsz esélyt, hogy egy olyan újabb panelprogram induljon, amilyen több, mint tíz éve lezajlott? Ebben akkor az összes budaörsi ház részt vett?
– Az összes nem, az önkormányzattal szemben lévő négyemeletesek például kimaradtak, ők csak befestették a házat, de elmaradt a valódi szigetelés, a nyílászárócsere meg a radiátorszabályozás. A többség azonban igen. Viszont Németországban például azóta ezeket a paneleket másodjára vagy harmadjára szigetelik, három rétegben, miközben itthon a 6-7 centi vastag hungarocell édeskevés, főleg ott, ahol a tető még nem szigetelt. Tehát bizony lenne mit csinálni egy újabb panelprogram keretében, viszont az önrészre a házak többsége nincs anyagilag felkészülve, mert az elmúlt időszak növekvő terhei miatt a legtöbb ház éppen csak ki tudja fizetni a fenntartáshoz a bérköltségeket, az anyagköltségeket, egyebeket, és mindezt a felújítástól vonják el. Miközben a házak öregszenek.
Az elmúlt öt évben önkormányzati képviselő is voltál gazdakörösként, de többször terjesztettél elő olyasmit, ami a társasházaknak kedvező. Mi az, amit szerinted már sikerült megvalósítani, és mi az, amit most kívülről próbálsz elérni az önkormányzatnál?
– Egyrészt azt, hogy az önkormányzat ismerje meg a társasházak valódi problémáit…
Mert nem ismeri, úgy érzed?
– De, már igen. Ám előtte úgy tűnt, mintha a városházáról nézve itt minden rózsaszín lenne, azóta sikerült tisztázni, hogy ez messze nem igaz. Abban a ciklusban, amikor képviselő voltam, kétszer írtak ki társasházaknak pályázatot 40 millió forintos kerettel, amire maximum 1 millió forint értékben nyújthattak be vissza nem térítendő támogatási igényt, felújításra. Ezeken majdnem mindegyik társasház indult. Nagyon bízom benne, hogy az idei költségvetésben is lesz hasonló, hiszen a két lakótelepi képviselő, Bíró Gyula és Stift Nándor, pontosan látják, hogy a társasházak ismét milyen súlyos gondokkal küzdenek.
Az ingatlanárakat mennyiben befolyásolja szerinted az, hogy egy ház normálisan karban van-e tartva, hogy megvalósultak-e már a fent említett fejlesztések?
– Nagy mértékben. Napi szinten kapok telefont, hogy nálunk mennyi a közösköltség, milyen a fűtéselszámolás, van-e mondjuk költségelosztó stb. Nagyon sok a kérdés, és a példaként többször felhozott Napsugár sétány 2-4-ben várólista alakult ki az eladó lakásokra.
Sokan azért nem mernek társasházba költözni, mert attól félnek, hogy kellemetlen szomszédot kapnak. Mennyire gyakori, hogy hozzád fordulnak a lakók viták rendezésére?
– Sajnos egyre gyakrabban, mert egyre feszültebb mindenki. Én ilyenkor mind a két felet meg szoktam hallgatni, sőt van, amikor azt kérem, hogy egyszerre jöjjenek el és személyesen tisztázzuk a helyzetet. De ne gondolj komoly érdekellentétekre, mert nagyon sokszor gyerekes butaságokon vitatkoznak felnőtt emberek.
Például, hogy miért ugrálnak a szobában a gyerekek?
– Hát igen, vagy leesik-e a tányér, vagy hangosan klopfolja valaki a húst. Miközben, aki ezt teszi, nem is gondolja esetleg, hogy ha nem rak alá valamit, akkor ez mennyire lehallatszik. Nagyon sokszor a párbeszéd hiánya vezet oda, hogy összevesznek szomszédok. Persze, olyan is előfordult, hogy egy néni előszeretettel etette a galambokat az erkélyen, és ezzel oda vonzotta őket, a madarak meg az alatta lakóknál is mindent összepiszkoltak. Ilyen esetben egyébként birtokvédelmet lehet kérni az önkormányzatnál, de én, mint közösképviselő, igyekszem megoldani a helyzetet párbeszéddel. Ami, ahogy mondtam, sajnos egyre nehezebb…
Fotók: archív
